Para executivos, queda dos juros e legislação que protege o credor farão negócio finalmente deslanchar

Leandro Modé – O Estado SP

O otimismo dos profissionais que trabalham com crédito imobiliário beira a euforia. Depois de décadas de desempenho errático, que deixaram o Brasil na lanterna do ranking que mede a relação entre esses financiamentos e o Produto Interno Bruto (PIB), a maioria deles não tem dúvidas: agora, o negócio vai deslanchar.”Os astros finalmente se alinharam. Nunca tivemos uma combinação como a atual”, diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Grupo Santander Brasil, José Roberto Machado. “O boom imobiliário mundial dos últimos anos começa agora a acontecer no Brasil”, completa o consultor técnico da vice-presidência da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Resende.

São basicamente duas as razões que explicam o bom humor dos executivos. A queda da taxa básica de juros (Selic) para níveis historicamente baixos, que encontrou terreno fértil graças à melhora das leis que regulamentam o crédito imobiliário, a partir de 2004. Entre outros pontos, a legislação facilitou a retomada de imóveis com prestações em atraso.

Devem-se somar a esses fatores as perspectivas para financiamento de imóveis voltados para a baixa renda no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. “Estamos preparados para atender a todas as faixas de renda”, afirma o superintendente executivo do Departamento de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco, Cláudio Borges. “A baixa renda é onde está a demanda.”

Segundo especialistas, o déficit habitacional no Brasil está em 8 milhões de unidades e aumenta a cada ano por causa do crescimento vegetativo.

Algumas movimentações recentes no mercado dão pistas do que deve ocorrer nos próximos meses e anos. No início de agosto, por exemplo, a Equity International, que pertence ao bilionário americano Sam Zell, anunciou a intenção de abrir uma empresa de crédito imobiliário no Brasil. Procurada pelo Estado, a companhia não se manifestou.

Desde que o Banco Santander divulgou oficialmente que fará uma oferta pública de ações (OPA) no Brasil, analistas especulam sobre o destino que será dado ao dinheiro obtido na operação, estimado entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões. João Augusto Salles, da consultoria Lopes Filho & Associados, não tem dúvidas. “O banco aplicará os recursos no mercado imobiliário, onde tem experiência internacional”, afirma.

Machado não comenta a especulação, mas deixa claro que o apetite do Santander no segmento é realmente grande. “Com ou sem OPA, vamos trabalhar para o banco crescer na área”, diz. “O Santander gosta de crédito imobiliário.”

Segundo os executivos, um dos maiores atrativos desse tipo de financiamento é a possibilidade de fidelizar o cliente. Ao longo de 20, 30 anos, o correntista acaba adquirindo outros produtos, como cartão de crédito, seguro de vida, etc.

Outra razão é o baixo índice de inadimplência. “Com a alienação fiduciária (mecanismo implementado no Brasil em 2004), o mutuário que deixa de pagar três prestações perde o imóvel”, explica o vice-presidente do Banco do Brasil (BB), Paulo Rogério Caffarelli. “Por isso, todos se viram e acabam dando um jeito de manter o pagamento. Aqui, esse índice está perto de zero.”

Embora seja uma instituição com mais de 200 anos de história, o BB é um novato em crédito imobiliário. Foi autorizado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) a atuar no segmento apenas em maio do ano passado. O primeiro produto da área para pessoas físicas saiu do forno há exatamente um ano e, para empresas, em dezembro.

Um dos desafios que o mercado brasileiro ainda não resolveu diz respeito à fonte de recursos. Hoje, 96% do estoque de crédito imobiliário (R$ 74 bilhões) vem da poupança, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O restante é oriundo de capital próprio dos bancos e de instrumentos financeiros como Letras Hipotecárias e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Por lei, os bancos brasileiros devem direcionar 65% dos depósitos da caderneta para financiar imóveis. “A maioria das instituições já está com a exigibilidade cumprida”, observa o diretor de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. “A perspectiva de crescimento maior (do segmento) passa pela busca de outras fontes de recursos.”

SECURITIZAÇÃO

Na semana passada, um passo decisivo foi dado nesse sentido, segundo o diretor da Brazilian Securities, Fabio Nogueira. A Câmara aprovou a Medida Provisória 460, que, entre outros pontos, autorizou a criação de fundos de investimento que tenham na carteira CRIs. “Há 10 anos, esperávamos por esse momento”, comemora.

A empresa de Nogueira é uma securitizadora. Em outras palavras, cria produtos financeiros a partir de obrigações de crédito. Exemplo prático: pega diversos financiamentos originados por uma varejista, os empacota e vende para investidores dispostos a correr o risco.

Se o presidente Lula assinar a MP, companhias como a Brazilian Securities poderão criar fundos de CRIs. “Será uma opção ideal para pessoas que buscarão diversificar seus investimentos em meio à queda da taxa de juro”, afirma.

Refinanciamento está entre as novidades

Cliente pode levantar recursos dando casa como garantia

O cuidado com que executivos de bancos tratam as novidades que estão sendo preparadas no crédito imobiliário comprova a mudança de status da área nos últimos tempos. “Há surpresas, mas não posso divulgá-las ainda”, despista o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Grupo Santander Brasil, José Roberto Machado.Há não muitos anos, praticamente não havia variações nos produtos oferecidos aos clientes nem nas taxas cobradas. Hoje, os bancos disputam a paternidade de novas modalidades de financiamento, como a que tem juro prefixado, e brigam para oferecer a menor taxa do mercado.

“Tínhamos a mais baixa, de 8,4% mais TR (taxa referencial), mas aí veio a Caixa e baixou a dela para um pouco menos”, diz o vice-presidente do Banco do Brasil, Paulo Rogério Caffarelli. De fato, a Caixa Econômica Federal cobra hoje 8,2% ao ano mais TR.

A maior segurança para as instituições recuperarem imóveis de clientes inadimplentes e a queda da taxa básica de juros para menos de 10% ao ano (hoje está em 8,75%) têm estimulado até a criação de produtos derivados do crédito imobiliário.

É o caso do Crédito Casa, lançado pelo HSBC no fim de julho. Trata-se de uma linha que permite ao cliente levantar um empréstimo dando o imóvel como garantia. O juro cobrado é de 1,42% ao mês (fixo) e os recursos são do próprio banco, ou seja, nada têm a ver com o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O Grupo Santander também tem na prateleira um produto semelhante.

O uso exagerado de uma modalidade de crédito semelhante a essa esteve na origem da crise financeira dos Estados Unidos, que arrastou o resto do mundo a partir do segundo semestre do ano passado. Milhões de americanos refinanciaram suas hipotecas para conseguir dinheiro e gastá-lo com consumo.

Quando os juros básicos começaram a subir para impedir a escalada da inflação, muitos clientes ficaram inadimplentes. Os imóveis foram devolvidos, mas, como valiam menos do que quando as hipotecas foram feitas, os bancos tiveram rombos enormes. A situação chegou a tal ponto que, como se sabe, muitas instituições tiveram de ser socorridas pelo governo.

BUROCRACIA

Um dos problemas que os brasileiros ainda enfrentam – e devem continuar enfrentando – é a burocracia na hora de obter um financiamento imobiliário. “No Brasil, não existe registro único de um imóvel no cartório”, exemplifica diretor de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa.

“Por essas e outras questões, não conseguimos ter velocidade na aprovação”, justifica. Segundo Barbosa, no melhor cenário possível, o banco conseguiu liberar financiamentos em 12 dias. “Mas a média é mais alta”, reconhece.