Prefeitura agora estuda a liberação de áreas, para que seja permitido construir acima da determinação atual

Bruno Paes Manso e Diego Zanchetta – O Estado SP

Com o boom imobiliário e o número recorde de lançamentos de prédios em São Paulo nos últimos dois anos, 12 dos 91 distritos da área urbana da cidade chegaram ao limite da verticalização atualmente permitido pelo Plano Diretor – em oito deles, a construção de grandes edifícios ficou praticamente inviável, por conta da necessidade de se encontrar grandes terrenos. A falta de opções atinge Cambuci e Liberdade, no centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi e Campo Grande, na zona sul; e Limão e Vila Guilherme, na zona norte. Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste, já consumiram mais de três quartos dos chamados “estoques”. Há 15 meses, apenas Liberdade e Cambuci se aproximavam desse limite.

Como solução para o gargalo, a Prefeitura finaliza estudo conjunto com a Secretaria dos Transportes Metropolitanos para respaldar uma mudança nas regras imobiliárias da capital. “A ideia de verticalização costuma ter conotação negativa. Mas uma cidade compacta pode ser interessante para todos, caso haja transporte público e condições viárias adequadas para que os bairros sejam adensados. Se constatarmos que há capacidade, vamos permitir o adensamento”, diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem.

Os estoques foram instituídos pelo Plano Diretor de 2002, para controlar o adensamento. Estabelecia-se um limite à verticalização, apesar de os empreendimentos poderem pagar valores adicionais à Prefeitura, para comprar m² adicionais – esse teto era de 30 mil m² no Morumbi, por exemplo, valor que se mostrou insuficiente frente aos 80 lançamentos imobiliários em dois anos.

É preciso ainda entender que a administração mede as construções com base no que se denomina coeficiente de aproveitamento (CA), que determina o tamanho máximo das edificações. O CA básico da cidade é 1, o que significa que toda edificação poderá ter área construída de até uma vez o tamanho do lote. Literalmente para cima disso, instituiu-se um CA máximo que varia de 2 a 4 – ou seja, nesses casos, é possível ter área construída de até quatro vezes a metragem do terreno, para cima.

É aí onde se criam os estoques, instituídos distrito a distrito. Entre o coeficiente básico e o máximo, é preciso pagar uma taxa à Prefeitura equivalente a cada m² adicional que for construído além do básico. Do total de 2,1 milhões de metros quadrados negociados até agora, foram arrecadados pela administração municipal R$ 300 milhões, destinados a urbanização de favelas e parques lineares, entre outras obras.

O estudo para a expansão dos estoques está sendo feito paralelamente à revisão do Plano Diretor, que na terça-feira passará por votação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal. A mudança, que pode ser feita via lei complementar, é vista como medida necessária para respaldar outros instrumentos de adensamento a serem aplicados na cidade.

É o caso das Áreas de Interesse Urbano (AIUs), instrumento urbanístico poderoso já previsto no Plano Diretor em vigor, que permite aos empreendedores construírem até quatro vezes a área de terrenos a 300 metros das linhas ferroviárias e a 600 metros das estações. Somam na cidade cerca de 67,1 milhões de metros quadrados.

Pela venda de estoques em vias de se esgotar que se vai permitir ao poder público liberar a iniciativa privada para construir nessas regiões. “Se o estudo servir para que a Prefeitura consiga reequilibrar as desigualdades na ocupação da cidade, o adensamento e o aumento de estoques podem ser benéficos”, diz o arquiteto Cândido Malta, consultor do estudo. “Mas o planejamento deve induzir mudanças. A sociedade precisa cobrar um plano para que o crescimento não ocorra só de acordo com os interesses do mercado”, alerta o arquiteto Nabil Bonduk, professor da FAU-USP.

Para requalificar espaços, o instrumento urbanístico mais apropriado são as Operações Urbanas, 13 delas já previstas no Plano Diretor atual. Outras duas – Terminal Logístico Fernão Dias e Amador Bueno – foram incluídas no plano a ser revisto. Na Operação Urbana Rio Verde-Jacu, na zona leste, por exemplo, está prevista ria cação de 3,6 milhões de estoques de m² para incentivar o adensamento na região. Além disso, há criação de incentivos fiscais e de uma rede de ensino profissionalizante para incentivar o estímulo de empregos. “A Prefeitura vai acertar se as ações forem pensadas tendo em vista a rede de transporte público na cidade”, avalia Heloísa Proença, consultora do Plano Integrado de Transportes Urbanos.

A falta de estoques à disposição da Prefeitura ocorreu porque o cálculo no Plano Diretor em vigor foi feito em cima de tendências do mercado. O arquiteto e urbanista Jorge Wilheim, um dos formuladores do Plano, explica que foram analisadas as tendências do mercado na década de 1990. A Vila Leopoldina, na zona oeste, por exemplo, acabou recebendo estoque de menos. “Era o instrumento que tínhamos à época e por isso a revisão é necessária. Desde que a capacidade dos transportes seja respeitada.”

A coordenadora do Defenda São Paulo, Lucila Lacreta, ressalta que os estoques atuais já foram suficientes para tornar o trânsito caótico em toda a região sul e oeste, que inclui Vila Leopoldina e Morumbi. “Os congestionamentos são gigantes. A qualidade de vida na cidade vai piorar ainda mais com o adensamento geral que se pretende fazer em São Paulo.”

DA REPORTAGEM LOCAL – FOLHA SP

O Contru -órgão da Prefeitura de São Paulo responsável pela fiscalização da segurança dos imóveis da cidade- atestou, em julho de 2007, que o prédio onde funcionava a sede da Igreja Renascer em Cristo, no Cambuci, estava “em condições aceitáveis de segurança”.
Foi a última vistoria de algum órgão da prefeitura antes da renovação do alvará de funcionamento do templo, em julho do ano passado. No último domingo, o telhado do templo desabou matando nove pessoas e ferindo outras 124.
O laudo de 2007 do Contru é genérico e não informa especificamente quais itens de segurança foram analisados. Não fala, por exemplo, se a estrutura que sustenta o telhado foi verificada. O laudo é específico apenas quando relaciona as irregularidades encontradas.
O Contru informou, à época, que o templo estava irregular devido à falta de alvará, vencido em 2004. Não foi a primeira vez que isso aconteceu. Entre 1995, quando pediu a licença de funcionamento, e 2000, quando o documento foi expedido, a igreja funcionou sem autorização. Depois, o templo funcionou com o alvará vencido entre 2001 e 2003.
O laudo do arquiteto do Contru apontou ainda outras irregularidades: fios elétricos expostos sujeitos a curto-circuito, extintores vencidos desde 1984 e falta de entrega de documentação solicitada duas vezes.
Após novas cobranças de documentos por parte do Contru, o pedido de renovação do alvará foi indeferido em outubro de 2007. Mesmo assim, nenhum órgão da prefeitura tomou providências para multar a igreja ou mesmo lacrar o prédio.
No final de 2007, a Renascer apresentou mais um lote de documentos, entre eles imagens impressas do site Google Maps demonstrando que o estacionamento fora ampliado. A prefeitura aceitou os documentos e, em julho de 2008, liberou o alvará, válido por um ano.

Poucos fiscais
A prefeitura conta com 657 agentes vistores responsáveis pela fiscalização de cerca de 1 milhão de estabelecimentos comerciais, industriais ou de serviços. É o equivalente a 1.500 imóveis para cada fiscal.
Os fiscais são ligados às subprefeituras e têm a função de verificar se as empresas estão funcionando com toda a documentação regular. Se todas as empresas fossem visitadas por um fiscal pelo menos uma vez por ano, cada funcionário teria de fiscalizar ao menos seis empresas por dia útil.
Caso encontrem divergências entre a documentação e a situação do imóvel, os agentes vistores podem pedir apoio a engenheiros e arquitetos, ligados às subprefeituras ou ao Contru. O Contru não informou quantos engenheiros possui. A Secretaria das Subprefeituras se comprometeu a passar hoje a informação.
Os engenheiros e arquitetos, além das vistorias técnicas, têm a responsabilidade de emitir os alvarás de funcionamento das empresas. O Contru, responsável apenas por imóveis com mais de 500 m2, locais de reunião com mais de 500 lugares e postos de combustíveis, não informou o número de empresas fiscalizadas pelo órgão.
O Contru deixará de ser um órgão da Secretaria da Habitação e será transformado na Secretaria Especial de Controle Urbano. O decreto do prefeito Gilberto Kassab (DEM) deve ser publicado hoje no “Diário Oficial” da Cidade.
(EVANDRO SPINELLI)