17/11/2009 - 11:03h ”A expressão que gringo mais fala hoje é Minha Casa, Minha Vida”
José Antonio Grabowsky: Presidente da PDG Realty; segundo executivo, interesse dos investidores ficou claro na última emissão de ações feita pela PDG
Patrícia Cançado – O Estado SP
Por parte da concorrência, a PDG Realty é vista como uma incorporadora de banqueiros que nunca bateu um prego na vida. Mas a imagem não incomoda a empresa. Pelo contrário: a crença é que essa mentalidade é fator de sobrevivência no setor. Criada por um fundo de participações de ex-sócios do Pactual, a PDG exibe hoje, após uma bem-sucedida captação de recursos na Bolsa, uma das situações de caixa mais confortáveis do mercado. Ao lado da MRV, é considerada uma das incorporadoras que mais podem lucrar com o programa do governo Minha Casa, Minha Vida. “Essa é a expressão que os gringos mais falam hoje”, diz o fundador e presidente da PDG, José Antonio Grabowsky. A seguir, principais trechos da entrevista:
A PDG acabou de concluir uma captação na Bolsa, colocando R$ 784 milhões no caixa. Por que ela levantou todo esse dinheiro?
A gente sabe que vai precisar de dinheiro no segundo trimestre de 2010 e já levantou o capital. As pessoas já estão enxergando, mas não é tão simples para todos, que o nosso negócio, principalmente à medida que vai entrando num processo de escala e industrialização, é de engenharia financeira. O resto é meio commodity. A ciência está no planejamento financeiro de longo prazo, porque senão você realmente quebra, como várias empresas estiveram perto de quebrar, porque chegaram em 2007 achando que era só comprar terreno, lançar e que o dinheiro aparecia em algum lugar.
No meio da crise, vocês também se viram sem crédito?
Nós fomos os únicos que fizeram uma operação de debêntures conversível com o BNDESPar – uma forma que o governo encontrou no meio da crise para ajudar o setor. Na época, era um seguro. Não havia nenhuma outra forma de captação. Mas precisávamos ter certeza que sobreviveríamos caso o estrago aumentasse. Com aquele dinheiro(R$ 270 milhões), se o estrago fosse enorme, a PDG teria sido talvez a única sobrevivente.
Vocês se arrependeram?
Hoje, que o mercado melhorou, muita gente fala: “Pô, vocês não se arrependem? Acabou saindo baratinho para eles.” Não tem problema. As debêntures agora vão deixar de ser uma dívida. Além disso, decidimos fazer um follow on (nova emissão de ações). Todos os investidores maravilhosos que dois anos atrás a gente sonhava em ser recebido – e ninguém queria nos receber – hoje estão querendo comprar ações da PDG.
É efeito Minha Casa, Minha Vida?
Essa é a expressão que gringo mais sabe falar. Todo mundo sabe o que é o plano, acompanha nos detalhes. Pela primeira vez o Brasil tem um plano realmente consistente. O País também está numa situação macroeconômica que permite fazer esse tipo de gasto público. O FGTS nunca esteve com tanto dinheiro, por causa de criação de emprego, da característica demográfica da população. No começo, a gente estava muito cético, achava que ia ser uma coisa eleitoreira. A grande beleza dele é ter sido muito simples. É o plano Robin Hood: quanto menos o cara ganha, mais ele ganha de subsídio. E aconteceu um fenômeno. Antes, eu só conseguia vender para famílias com renda a partir de R$ 2,5 mil. E hoje vendo para famílias com renda a partir de R$ 1,5 mil. Esse é um novo mercado para nós.
Qual o tamanho desse mercado ?
Segundo o IBGE, são 11 milhões de famílias com renda entre R$ 1,5 mil e R$ 2,5 mil. Se 1% delas estiver se casando, mudando, separando, serão necessárias 110 mil unidades. É realmente um mercado muito grande, fora toda a velha discussão do déficit habitacional, que são os famosos 8 milhões de unidades, dos quais 2 milhões estão nessa faixa de renda. Eu diria que hoje demanda não é o problema. O grande problema é conseguir produzir para essa turma ganhando dinheiro. E poucas empresas sabem fazer isso.
Esse sujeito está conseguindo financiamento fácil?
Tem boa parte do problema que é das empresas e outra é da Caixa. Depois que você está com tudo certinho, são 90 dias para sair um financiamento, no máximo. O problema é que muitas empresas, principalmente as novatas, não vão conseguir fazer as coisas e vão botar a culpa na Caixa – e a culpa não é dela. Se você realmente achar que vai dar um jeitinho e que a Caixa não vai exigir tudo o que está na lista, mesmo que algumas coisas possam ser consideradas absurdas, você vai empacar e o financiamento não vai sair. O primeiro grande gargalo está dentro das empresas. Poucas estão estruturadas para operar com volume e ter velocidade.
O programa provocou uma corrida por terrenos?
A disputa não é igual à de 2007, quando 21 empresas tinham acabado de lançar ações em Bolsa, estavam com R$ 12 bilhões no caixa, disputando o mesmo terreno e fazendo o mesmo tipo de produto, notadamente em São Paulo. Hoje você tem cinco ou seis empresas grandes, mas estão espalhadas pelo Brasil inteiro.
As empresas aprenderam a administrar melhor o caixa depois da crise?
Tem gente que agora sabe fazer melhor e vai continuar tentando crescer. Mas são poucos. Acho que a maioria aprendeu que é melhor voltar a ter um tamanho médio, voltar a fazer o que sabe.
Dá para se manter na Bolsa com essa filosofia? Os analistas de mercado costumam não perdoar o crescimento lento.
Elas podem se manter, mas sem liquidez, sem ninguém acompanhando. Hoje você só deve ter só quatro ou cinco empresas (Cyrela, Gafisa, PDG, MRV e Rossi) cobertas por vários analistas importantes. As outras sumiram do radar. Nesse follow on ficou nítido que os investidores querem empresas com tamanho. Antigamente, todo mundo falava em fazer R$ 2 bilhões de VGV (valor geral de vendas). Isso acabou. Poucas fazem esse volume.
O que se viu de consolidação até agora no setor foram empresas com dificuldade financeira se associando ou sendo incorporadas por maiores. Não haverá uma união de grandes, como MRV com PDG, por exemplo?
Pode ser uma ideia (risos). Mas acho difícil uma grande consolidação. Enquanto tiver essa oportunidade de crescimento grande pela frente, eu sempre vou achar que vou crescer mais rápido que ele e ele do que eu. Outro problema continua sendo aquela história de empresas que eram familiares, com muito ego envolvido. Então, fica difícil você conseguir estruturar um negócio entre empresas saudáveis. A gente até teria maior facilidade, porque temos cabeça de banco. Mesmo nas que não estavam saudáveis, nunca achamos vantagem em fazer uma aquisição. E nós participamos de todos os data rooms (sala de informações onde ficam os dados financeiros) delas.
Vocês já conversaram com a MRV?
Com a MRV, não. Mas a gente já conversou com várias dessas médias empresas saudáveis e não sai negócio. Tem várias empresas boas, principalmente num foco que a PDG quer ter uma presença maior, que é classe média em São Paulo. Por isso, vamos criar uma empresa para atuar mais forte nesse segmento.



Pesquisa feita trimestralmente é uma espécie de termômetro do setor
Nos últimos meses, o Brasil passou a ocupar a maior parte da agenda do executivo americano Gary Garrabrant. Com negócios em dez países, é para o País que sua empresa de investimentos imobiliários Equity International, fundada ao lado do bilionário Sam Zell, está voltando suas forças. Além de deter participações em companhias como Gafisa, BRMalls e Bracor, o fundo comprou em março 4,86% das ações da Tenda. Agora, anuncia planos de expandir sua atuação no setor, com a criação de uma empresa de financiamento imobiliário. A ideia é aproveitar o possível “boom” do crédito imobiliário no País, com a queda da taxa básica de juros (Selic) e do crescimento da demanda por imóveis populares. Segundo Garrabrant, que desde 2006 é também o presidente do conselho de administração da Gafisa, as conversas com parceiros locais estão em andamento, e o anúncio do novo empreendimento pode ocorrer ainda este ano. “A oportunidade é imensa nessa área”, diz. A seguir, leia os principais trechos da entrevista concedida pelo executivo:











De Olho na Bolsa
Alguns papéis registram altas de mais de 100% neste ano. As ações ordinárias (ON, com direito a voto) da Tenda, por exemplo, já subiram 221,55%, as ON da MRV se valorizaram 169,71% e as ON da Helbor, 117,95% . Apesar desse desempenho, a expectativa é que os papéis ainda tenham potencial para novos movimentos de alta. “As ações ainda precisam subir para compensar toda a queda do ano passado; além disso se espera que as construtoras entreguem resultados crescentes neste e nos próximos anos”, diz o sócio da Polo Capital Marcos Duarte.





