Pesquisa do Ibope mostra ainda que 9,5 milhões pretendem adquirir um carro em 12 meses

Ronaldo D’Ercole – O Globo

SÃO PAULO. Maior grupo de consumo da população brasileira, com mais de 100 milhões de pessoas, a classe C tem pressa para adquirir casa própria e carro. Com maior estabilidade no emprego e a renda em ascensão nos últimos anos, 19% das pessoas da chamada “nova classe média” planejam comprar um imóvel nos próximos seis meses, e 9,5 milhões pretendem comprar um carro (novo ou usado) num horizonte de 12 meses.

Os dados são da pesquisa “Classe C Urbana no Brasil: somos iguais, somos diferentes”, divulgada ontem pelo Ibope Mídia.

— A vontade de comprar é altíssima nessa categoria social, capaz de fazer crescer consistentemente setores da indústria de bens e serviços — diz Dora Câmara, diretora Comercial do Ibope Mídia Brasil.

A pesquisa revela um otimismo crescente por trás desse desejo de consumo. Sobre o futuro, 84% disseram acreditar que estarão em situação econômica melhor daqui a 12 meses.

E, para 50%, as condições de vida melhoram no último ano.

Mesmo já inseridos no mercado de consumo — 53% têm cartão de crédito ou de loja —, 39% dizem não saber nada sobre finanças ou investimentos. Nas classes A e B, 83% dos consumidores usam cartão. Isso mostra, diz Dora, o enorme potencial para a expansão dos produtos financeiros na classe C.

O estudo revela ainda que, embora ávidas por consumo, 65% da classe C não abrem mão de planejar suas compras. E 29% disseram guiar-se pelo impulso na hora de consumir. Além disso, com 32% das famílias comandadas por mulheres, 61% dos entrevistados disseram não gostar de ter dívidas.

Também há diferenças entre os hábitos de consumo da classe C frente às de renda mais alta.

Enquanto 74% das pessoas das classes A e B compraram em shoppings nos últimos 12 meses, na classe C o percentual cai para 30%. Mais de 60% disseram preferir as lojas de rua.

— O ambiente de rua ainda é onde esse consumidor se sente mais à vontade — diz Dora.

Menos de 10% fazem compras pela internet A internet também é pouco explorada: menos de 10% compraram algo na web nos últimos 12 meses. Segundo a diretora do Ibope, como eles têm o cartão há pouco tempo, falta confiança para informar seu número na internet.

Esta é usada no contato pessoal: mais de 30% se conectam à rede principalmente para entrar em sites de relacionamento, como Orkut, Gazzag etc.

A pesquisa distribui os consumidores da classe C em quatro categorias: racionais, consumistas, personalistas e conformistas.

Os racionais (31%) têm predominantemente 35 anos. Eles planejam suas compras, buscam descontos e gostam de cuidar de si e de suas casas. Entre os consumistas (29%) destacam-se as mulheres. Em geral, são impulsivas, mas planejam na hora de consumir bens duráveis. Já os personalistas (21%) são, na maioria, jovens e vaidosos. Finalmente, os conformistas, na maioria homens, pouco se importam com a aparência e suas casas.

O Ibope Mídia identificou ainda como “traços básicos” da nova classe média o fato de ser predominantemente jovem e composta, em sua maioria, por afrodescendentes (com exceção da região Sul).

Foram entrevistadas 20 mil pessoas, entre fevereiro de 2009 e janeiro deste ano, nas principais regiões metropolitanas (Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Porto Alegre, Fortaleza, Salvador e Campinas) e cidades do interior do Sul e Sudeste.

Anna Carolina Negri/Valor

Eduardo Cytrynowicz: imóveis na faixa de R$ 500 mil têm demanda em alta

VALOR

Após um pequeno intervalo de incertezas decorrentes da crise financeira internacional de 2008, as vendas das construtoras crescem de forma consistente e a estimativa de empresas líderes, como PDG Realty, MRV e Rossi, é de um aumento da ordem de 50% nas vendas neste ano. Também o lucro, que na média do setor subiu 85% no ano passado, segue em rota crescente. A Even Construtora e Incorporadora, por exemplo, registrou lucro líquido de R$ 44 milhões no primeiro trimestre, um avanço de nada menos que 283% sobre o mesmo período de 2009.

Outra das grandes do setor com expressiva expansão nos seus negócios foi a Gafisa. No primeiro trimestre, além de ampliar em 495% o número de lançamentos, a construtora e incorporadora apresentou crescimento de 53% nas vendas, que saltaram de R$ 558 milhões no primeiro trimestre de 2009 para R$ 857 no mesmo período deste ano. Com tudo isso, também o lucro líquido da Gafisa teve alta de 76%.

E as perspectivas para os próximos anos também são animadoras. “Também o segmento de imóveis para a classe média, na faixa dos R$ 500 mil, e até os de alto padrão, apresentam uma retomada muito consistente na demanda”, comenta Eduardo Cytrynowicz, diretor de finanças corporativas da Even. “Estamos bastante confiantes em relação a futuro, pois o cenário é de manutenção do atual ritmo de crescimento do país, em virtude do aumento da confiança dos consumidores”, acrescenta Antonio Ferreira, diretor de incorporação da Gafisa.

Os principais motivos para essa fase de expansão dos negócios, segundo as empresas líderes, são: maior disponibilidade de crédito para todas as faixas de renda, alongamento dos prazos dos financiamentos, redução dos juros, aumento da confiança do consumidor em razão da estabilidade econômica e do menor risco de desemprego e maior competição entre os bancos por financiar os clientes. “Comprar um imóvel é algo que a pessoa só faz se tiver plena confiança na manutenção do seu emprego e na sua fonte de renda. E hoje essa confiança é assegurada pelo ambiente econômico estável que o país construiu ao longo dos últimos 15 anos”, pondera Ferreira, da Gafisa.

Embalada por esse bom momento, a Cyrela, maior empresa brasileira do setor, planeja dobrar de tamanho até 2012, quando alcançaria um total de vendas anuais de R$ 9,7 bilhões. “É claro que existem as dores do crescimento. Poderemos enfrentar, de forma momentânea, alguma falta de mão de obra, além de certa elevação nos preços de materiais, mas é um movimento que o próprio mercado se encarregará de equilibrar”, diz Luis Largman, diretor de relações com investidores da Cyrela.

E já há, efetivamente, um leve aumento nos preços de materiais usados pelo setor. No acumulado de janeiro a maio deste ano, o INCC – Índice Nacional da Construção, da Fundação Getúlio Vargas estava em 4,47%, contra uma inflação oficial, medida pelo IBGE, de 3,09% no mesmo período.

No médio e longo prazos, alguns analistas enxergam novas pressões de custos para o setor. “Acredito que em função das grandes obras de infraestrutura que o país necessita, inclusive para a realização da Copa do Mundo de 2014, deveremos ter uma maior disputa por produtos como cimento e aço”, afirma Mauricio Kerbauy, da Dextron.

Outro gargalo que já pode representar certo limite aos investimentos futuros das incorporadoras é o sinal de escassez de terrenos necessários aos empreendimentos, com a consequente elevação dos preços do insumo básico da indústria da construção. Algumas regiões metropolitanas como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Brasília e Fortaleza já sentem o problema e, em alguns casos, os preços dobraram de valor em menos de um ano.

Fatores como esses, aliados a uma possível elevação maior dos preços de insumos podem acender uma luz amarela na questão dos custos, afetando também outra variável correlata, que é a das dívidas. Segundo cálculos da Dextron, o nível de endividamento médio das construtoras brasileiras listadas na bolsa estava, na média, em 21% em 2007, subindo para 34% no ano seguinte e atingindo os 43% em 2009. “Endividamento não é necessariamente ruim, pois as empresas só crescem se contrair alguma dívida. Agora, o endividamento não pode é crescer de forma desordenada”, afirma Kerbauy.

Apesar desses alertas, a maior parte dos analistas e executivos do setor está certa de que a situação de carência crônica de moradia, aliada às condições excepcionais de crédito e de confiança do consumidor devem sustentar a expansão dos negócios ainda por um bom tempo.

Além do déficit histórico de casas, um estudo feito pela Ernst & Young apontando que anualmente um contingente de 1,5 milhão de novos lares são formados, ampliando a necessidade de novas moradias.

Projeções da consultoria MB Associados mostram que nova classe média popular vai dominar o mercado imobiliário brasileiro até 2016

Fernando Dantas – O Estado de S.Paulo

A classe média popular vai dominar o mercado residencial brasileiro nos próximos anos, segundo recente estudo da MB Associados. De acordo com as projeções da MB, a classe C, com renda familiar de três a dez salários mínimos, terá uma demanda habitacional potencial por 10,4 milhões de imóveis até 2016.

A demanda potencial, segundo o trabalho, é medida pelo número de novas famílias que surgem em cada classe, incluindo-se aí pessoas que partem para morar sozinhas, como um filho que sai de casa ou um divorciado. A consultoria excluiu o déficit habitacional – condições precárias e coabitação, que atingem 7 milhões de famílias, 80% das quais nas classes D e E – do cálculo de demanda potencial.

As novas famílias vão buscar imóveis para morar, sejam novos, usados ou alugados. Sérgio Vale, economista da MB Associados, crê que grande parte da demanda potencial se direcione para a compra de imóveis novos, dada a rápida expansão do crédito imobiliário e o aquecimento desse mercado.

A demanda potencial da classe C é, inclusive, maior que a demanda potencial total de todas as classes, que é de 9,5 milhões até 2016. O fenômeno se explica pela migração prevista, para a classe C, de famílias das classes D e E, com a continuidade do processo de crescimento econômico e redução da pobreza.

Como as classes D e E vão diminuir, elas apresentarão uma demanda negativa de 2,4 milhões naquele período – isto é, essa será a redução do número de famílias nas duas classes mais pobres. Já o aumento do número de famílias das classe A e B (acima de dez mínimos) será de 1,6 milhão até 2016.

“O foco do setor nos próximos anos têm de ser a classe C, que é uma classe média, e não as classes mais baixas, D e E, que estão diminuindo”, diz Vale.

Os financiamentos residenciais no Brasil atingiram o pico histórico de quase 700 mil unidades em 2009, comparado a cerca de 250 mil em 2004. O maior salto foi nos financiamentos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE),cujo volume financeiro subiu de R$ 2,2 bilhões em 2004 para R$ 30 bilhões naquele período. Os dados são do Banco Central e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Mesmo com esse avanço, a participação do crédito habitacional brasileiro no PIB, de 3% em 2009, fica muito abaixo de países emergentes como México, China, Chile, Malásia e África do Sul, onde atinge respectivamente 9%, 10% e 14%, 30% e 34%.

Segundo a MB Associados, houve um aumento da participação do mercado de renda média, e de renda média baixa, na oferta de novos imóveis. Vale tem dados levantados pela incorporadora Cyrela, que mostram que a fatia do segmento “econômico”, no total de lançamentos de imóveis residenciais na Grande São Paulo, ampliou-se de 31% para 45% entre 2004 e 2009. No Rio de Janeiro, a categoria “econômica” saltou no mesmo período de 17% para 29% do total de lançamentos. Os imóveis econômicos são definidos como aqueles com preço entre R$ 1,9 mil e R$ 2,7 mil o metro quadrado.

PARA ENTENDER

Na direção oposta, classes D e E encolhem

A demanda habitacional potencial calculada pela MB Associados é o número de novas “famílias” que se formam, incluindo quem mora sozinho, mas excluindo o déficit habitacional.

A classe C terá uma demanda de 10 milhões de residências até 2016, e as classes D e E, que encolherão, terão queda de demanda de 2,4 milhões no período.

Construtora MRV ‘’surfa a onda” do boom residencial

Fernando Dantas e Talita Figueiredo – O Estado de S.Paulo

A construtora MRV, com sede em Belo Horizonte e empreendimentos espalhados por diversas partes do Brasil, é um exemplo da força da classe C no mercado residencial. Com foco em famílias com renda entre três e sete salários mínimos, a empresa tem crescimento exponencial.

Em 2006, as vendas contratadas foram de R$ 206 milhões, equivalentes a aproximadamente 2 mil unidades. Para 2010, a projeção é de vendas de R$ 4 bilhões, relativas a 40 mil unidades. Em 2009, as vendas foram de R$ 2,8 bilhões, ou 28 mil unidades.

“Estamos surfando esta onda”, diz Leonardo Correa, vice-presidente financeiro da MRV. Ele acrescenta que o valor médio dos apartamentos vendidos pela MRV é de R$ 100 mil, e o típico comprador tem renda familiar de R$ 2 mil a R$ 3 mil. “Com renda de R$ 2 mil, estamos falando de um pedreiro casado com uma empregada doméstica”, ilustra Correa. Uma parte considerável dos clientes da MRV tem direito a subsídios do programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.

Para o executivo, o mercado de imóveis novos no Brasil pode triplicar ao longo dos próximos anos em relação aos níveis de 2007 e 2008, chegando a 1 milhão de unidades anuais. “Uma das razões pelas quais acreditamos no nosso negócio é a demografia”, diz Correa, referindo-se à formação de famílias próximas a 1,5 milhão por ano, superconcentrada na classe C.

Os irmãos Ademiel Santana Júnior, 26 anos, e Leandro Santana, 25, moradores da zona norte do Rio, ilustram a busca pela casa própria. Eles querem sair da casa dos pais, mas, por falta de dinheiro, resolveram morar juntos. No conceito utilizado para medir a demanda residencial potencial, Ademiel e Leandro criaram uma nova “família”.

Os dois buscam um apartamento que custe entre R$ 100 mil e R$ 120 mil, cujo financiamento caberá nos seus orçamentos, que somam pouco mais de R$ 2 mil mensais. “Precisamos de condições facilitadas e prestações baixas, já que é melhor dividir apartamento do que morar de aluguel”, afirmou Ademiel.

“Já fomos ver três construções diferentes e gostamos muito desse último”, acrescentou Leandro, referindo-se a um empreendimento da construtora CHL no Méier, na zona norte.

Lançamentos populares aumentaram 350% de 2005 a 2009, e os de alto padrão caíram pela metade no período

Paula Pacheco – O Estado SP

Os lançamentos de imóveis para a baixa renda dispararam na Região Metropolitana de São Paulo. De 2005 a 2009, a oferta mais do que triplicou. O crescimento foi de 350%, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Já o número de lançamentos para quem tem altíssimo poder aquisitivo e pode pagar a partir de R$ 2 milhões por uma casa ou apartamento tem encolhido. Caiu de 265 unidades em 2005 para 113 no ano passado. De 2008 para 2009, a queda foi ainda maior, com uma diferença de 246 unidades de um ano para outro.

Ainda não falta habitação para quem tem milhões de reais para gastar, mas a queda na procura fez com que as construtoras desacelerassem o ritmo de projetos para a classe A e se voltassem para os imóveis de dois dormitórios.

O programa federal Minha Casa, Minha Vida, lançado há quase um ano, foi um dos estímulos à habitação popular, segundo Luiz Paulo Pompéia, presidente da Embraesp. O projeto prevê a entrega de 1 milhão de moradias para a baixa renda.

Quando o plano foi apresentado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, nem se cogitava um prazo para a meta ser cumprida. Mas a adesão das construtoras foi acima do esperado, ainda que tenha esbarrado na falta de pessoal na Caixa Econômica Federal, agente financiador do programa. Agora, segundo a direção da Caixa e alguns representantes das construtoras e incorporadoras, a meta de Lula deve ser batida antes do fim do ano.

A execução antecipada do programa e o bônus eleitoral para o partido governista fizeram com que Lula anunciasse, na última sexta-feira, durante visita a El Salvador, que vai incluir a construção de mais 1 milhão de casas na segunda versão do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), previsto para ser apresentado em março.

Além do Minha Casa, o aumento de linhas de crédito para as construtoras e os mutuários, especialmente por parte dos bancos públicos, como Caixa e Banco do Brasil, motivou o setor imobiliário a se voltar também para a baixa renda. Em 2003, os recursos da caderneta de poupança financiaram 30 mil contratos imobiliários. No ano passado, foram 300 mil.

Em 2010, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), a concorrência será ainda maior por causa do interesse dos bancos privados em ganhar espaço num setor em crescimento. Com isso, o mutuário poderá se beneficiar de juros e condições contratuais melhores.

As construtoras que aderiram logo de início ao segmento de baixa renda já faturam alto. A Gafisa encerrou 2009 com vendas contratadas de R$ 3,248 bilhões – R$ 1,361 bilhão veio de contratos assinados com a Tenda, braço popular da empresa. Wilson Amaral, presidente da Gafisa, acredita que neste ano a participação da Tenda chegará a 45%, com até 80% dos negócios vindos do Minha Casa.

Para calcular o desempenho nos dois segmentos de renda, Pompéia definiu alguns critérios. Primeiro, levou em consideração para os imóveis populares o teto de R$ 130 mil, valor máximo das residências incluídas no Minha Casa. Depois, transformou a cifra em salários mínimos, chegando a 280 salários. Ele usou o período entre abril (mês de início do programa ) e dezembro para medir o número de lançamentos. No caso dos imóveis de luxo, Pompéia fixou o preço de R$ 2 milhões.

“Depois de tantos lançamentos nos últimos anos, a demanda pelo luxo está quase totalmente atendida. Em 2007 e 2008, a quantidade de lançamentos foi absurdamente grande, uma verdadeira aberração em relação à necessidade para o dois dormitórios”, avalia.

Pompeia explica que a produção de imóveis para a baixa renda foi tímida entre 2006 e 2008, “justamente para a fatia que apresenta maior demanda”.

PREÇO DOS TERRENOS

O presidente do Secovi, João Crestana, acredita que haja muita oportunidade para crescer com os projetos do Minha Casa. Segundo ele, em São Paulo apenas 26% da meta de moradias do Minha Casa para quem ganha até três salários mínimos foi atingida. Para a faixa de seis a dez mínimos, chegou-se a 34% da meta de oferta de moradia do programa habitacional do governo federal. “Há algo errado. O valor do empreendimento não pode ser o mesmo no País todo. Em São Paulo os terrenos são mais caros”, diz.

Pompéia tem uma opinião diferente: “Infelizmente, em alguns casos a indústria imobiliária se aproveita do teto de R$ 130 mil do Minha Casa para quem ganha até 10 mínimos e não oferece empreendimentos para as faixas mais baixas, em especial a de até três mínimos”.

Para Crestana, a faixa de zero a três mínimos de renda deve ser atendida também pelo poder público, seja por meio de crédito tributário ou terreno para as construtoras.

Financiamento com recursos da poupança bateu recorde em 2009 e pode atingir R$ 50 bi este ano, diz a Abecip

Chiara Quintão – O Estado SP

NO TOPO – Financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança foi recorde no ano passado em valor e em número de unidades

O crédito habitacional com recursos da poupança deve crescer até 47% em 2010 na comparação com o ano passado. A projeção de R$ 45 bilhões a R$ 50 bilhões foi divulgada ontem pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A entidade prevê financiamento recorde de 400 mil a 450 mil unidades.

Na opinião do presidente da Abecip, Luiz Antonio França, os recursos de poupança devem ser suficientes para financiar o crédito imobiliário nos próximos três ou quatro anos. Atualmente, a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são as principais fontes de recursos para o financiamento imobiliário.

No ano passado, o financiamento imobiliário com recursos da poupança bateu recorde, em valor e número de unidades, segundo a Abecip. O valor financiado chegou a R$ 34,017 bilhões, um crescimento de 13,3% em relação aos R$ 30,032 bilhões de 2008. Foram financiadas 302,680 mil unidades, superando as 299,746 mil do ano anterior, que também tinha sido recorde. Somando-se as 383 mil unidades financiadas pelo FGTS, o número chega a 683 mil.

Em 2007, 2008 e 2009, a participação da caderneta de poupança no conjunto dos instrumentos de captação foi mantida em 11% do total. “Em 2009, houve discussão se estaria havendo migração de fluxo de recursos para a poupança. Essa participação inalterada comprova que não havia necessidade de se mexer na poupança”, disse França.

O crédito imobiliário com recursos de poupança aumentou 51% em dezembro, para R$ 3,829 bilhões. O número de unidades financiadas foi de 31,688 mil, 24,45% mais do que em dezembro de 2008.

Em dezembro, a Abecip afirmou, em nota, que o desempenho dos financiamentos com recursos da poupança em 2009 deveria ser “ainda melhor que o de 2008″. A projeção representava melhora em relação à estimativa divulgada em agosto, de crédito imobiliário de, no mínimo, R$ 30 bilhões.

No ano passado, a captação líquida (depósitos menos retiradas) dos recursos da poupança para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aumentou 11,05%, para R$ 23,805 bilhões. Em dezembro, a captação líquida cresceu 2,92%, para R$ 7,164 bilhões.

Ontem a Abecip também divulgou que o financiamento para a compra de imóveis cresceu 46% no ano passado em relação a 2008, para R$ 20,2 bilhões. O número de unidades financiadas nessa categoria passou de 137,4 mil para 164 mil unidades habitacionais, indicando crescimento de 19,4%.

Já o financiamento à construção recuou 14,6% no mesmo período, para R$ 13,9 bilhões. O número de unidades financiadas caiu 14,5%, para 138,7 mil. Por causa da crise, no início de 2009 as incorporadoras tiveram dificuldades em fazer lançamentos e parte dos contratos com os bancos não foi fechada. “A queda no financiamento à construção foi compensada pelo aumento do crédito à compra de imóveis prontos”, disse França.

Carol Carquejeiro/ Valor

Alta demanda por pedreiros reflete retomada da economia, mas setor sente falta de profissionais preparados

De São Paulo – VALOR

O setor de construção civil, principal empregador de mão de obra no ano, acabou, em boa parte, servindo para manter constante a participação dos trabalhadores que ganham entre R$ 697 e R$ 930 no bolo salarial. Antes da crise, em outubro, esta faixa equivalia a 20,18% do total de vagas criadas, caindo, em fevereiro, a 16,71%. Em setembro, quando o setor gerou saldo líquido de 32.667 mil vagas, a participação desta faixa salarial bateu em 19,07%, praticamente recuperando a participação que tinha antes da deterioração econômica.

Segundo Fábio Romão, economista da LCA Consultores, a construção civil “sentiu o choque nos dois últimos meses do ano passado”, recuperando, a partir de janeiro de 2009, os investimentos e, consequentemente, as contratações. “O setor deve bater recorde de postos de trabalho gerados, superando os 197,9 mil criados no ano passado”, avalia Romão, que projeta 210 mil empregos ao todo neste ano – apenas até setembro, o saldo foi de 184,2 mil.

Para Vitor Cunha, engenheiro de obras, a demanda por pedreiros e serventes extrapola a oferta, o que rebaixa as exigências. “Não podemos pedir muita experiência. Há muita obra e está faltando trabalhador”, afirma. Contratados em fevereiro, Odinei da Conceição Silva e Antônio Oliveira trabalham pela primeira vez na construção civil. Para Silva, é o primeiro emprego. Oliveira, mais velho, já foi limpador de vidros, mas percebe melhores condições na nova função. “Como servente aprendo muito. Tem muita obra acontecendo ao mesmo tempo, o que deixa a gente à vontade para trabalhar e pensar no futuro”, diz Oliveira. Segundo Cunha, o salário de servente varia entre R$ 740 e R$ 780, cerca de R$ 100 menos que o de pedreiro.

O aquecimento do mercado de trabalho ocorre em todos os setores, após recuperação parcial no pós-crise, quando a indústria ainda permanecia em compasso de espera. Dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), divulgados na semana passada, apontam para geração elevada de empregos nos três setores, com serviços (52,3 mil) à frente, seguido pela indústria (50,1 mil) e comércio (46,1 mil), descontados os efeitos sazonais. Assim, a atividade econômica, antes concentrada no setor de serviços e no comércio, passou a equilibrar investimentos e contratações também na indústria no terceiro trimestre. O crescimento disseminado indica taxas mais elevadas em 2010, quando o PIB deve se expandir em 5%.

“Os dados de outubro mostram que estamos em outro estágio. As empresas, de todos os setores, já têm consciência que a demanda interna é firme e, com isso, aceleram a contratação”, afirma Alcides Leite, professor da Trevisan Escola de Negócios. Segundo ele, a recuperação da indústria deve ser comemorada, mas, ao mesmo tempo, relativizada. “Foi o setor que mais demitiu na crise e o que mais demorou para voltar. Então, é bom que esteja forte, mas tem muito ainda para crescer”, explica o economista. Para ele, a recuperação da indústria aumentará a participação dos salários mais altos no mercado de trabalho.

“Como foram os setores de serviços e comércio que seguraram o emprego nos tempos de baixa, enquanto a indústria demitia, é natural que os salários mais baixos tenham ganhado mais expressão no mercado de trabalho”, afirma Leite, para quem “esse fenômeno já está sendo revertido” nos últimos meses do ano.

Entre janeiro e outubro, o setor de serviços apresentou saldo de 436,6 mil novas vagas ocupadas, enquanto o comércio ficou próximo a 170 mil. Segundo Ariadne Vitoriano, economista da Tendências Consultoria, o principal sustentáculo dos dois setores foi a manutenção da renda em níveis elevados. De acordo com ela, a massa salarial cresceu 4,4% entre janeiro e setembro deste ano sobre igual período do ano passado. Ao mesmo tempo, avalia a economista, os cortes na indústria não foram capazes de alterar a rota de elevação da renda. “A data-base de muitas categorias ocorreu antes da explosão da crise, no último trimestre do ano passado, então os salários passaram intactos, ainda que a ocupação tivesse caído”, raciocina. No setor de serviços, diz Ariadne, “a crise foi quase imperceptível nos setores de serviços e comércio.”

Segundo Giselle Olive, selecionadora da rede Habib’s, o ano foi de contratações recordes. Nos primeiros nove meses, foram mais de 3.100 admitidos e, até o fim do ano, mais 2 mil devem ser contratados. O salário varia em torno do piso da categoria (R$ 733) e, segundo Giselle, não há mudança no perfil de escolaridade. “Continuamos com as mesmas exigências, apenas contratamos mais.” (JV)

Opinião – Forum de Leitores

INFELIZ ANO-NOVO

Depois de saber pelo Estado do brinde de infeliz ano-novo com que o nosso prefeito nos vai contemplar, reuni a minha família e comuniquei que estamos em economia de guerra. Nada de presentes, ceia de Natal, amigo secreto ou festas de réveillon. Esqueçam cinema, teatro, exposições, feiras e jogos de futebol em 2010. Afinal, precisamos economizar cada precioso centavo para poder quitar o novo IPTU. Faremos todo o sacrifício para não deixar de honrar o compromisso com o Município. Até o meu felino terá sua ração diária reduzida, pois também deve dar sua parcela de contribuição, como bom cidadão.

Wilson Roberto Moreira

wilsonrmoreira@globo.com

São Paulo

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LEVIATÃ

Se Thomas Hobbes (1587-1666) fosse vivo, descobriria, para seu espanto, que o monstro Leviatã por ele utilizado para representar a figura do Estado seria hoje um carneirinho se comparado à fúria tributária do Estado brasileiro dos dias atuais. São Paulo, por exemplo, vive dias dramáticos, com seus munícipes totalmente aterrorizados diante da sede insaciável de arrecadação de seu prefeito, que acena com aumentos estratosféricos do IPTU e de outros impostos. Como não há limite para a fixação das alíquotas, cuja majoração depende apenas de lei municipal aprovada pelos vereadores, a Prefeitura vai repetir essa façanha até matar a galinha dos ovos de ouro ou até que a sociedade tome alguma atitude para se salvar do monstro…

Antonio Roberto Testa

antonio@testa.adv.br

São Paulo

O prefeito Gilberto Kassab justificando os aumentos do IPTU com as melhorias feitas na cidade só pode ser piada de mau gosto. A pavimentação das ruas e calçadas está uma verdadeira indecência, um caos só. Buracos e ondulações por toda parte danificam veículos e põem pedestres em risco permanente. A nós, os contribuintes otários, resta apenas a esperança de poder dar o troco nas próximas eleições, saneando a cidade de gestores incompetentes e oportunistas.

Paulo Ribeiro de Carvalho Jr.

paulorcc@uol.com.br

São Paulo

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AQUI JAZ…

… a carreira política de um prefeito! O prefeito que, neste 2009, vem mostrando deficiências administrativas incríveis arrastará com sua desastrada iniciativa milhões de votos de seu mentor, o governador José Serra, para a candidatura Dilma Rousseff. E liquidará com alguns vereadores que apoiarem a descabida proposta (alô, sr. Police). Alegar que a planta genérica está desatualizada desde 2001 é uma meia-verdade. Teria sido esquecimento do prefeito não mencionar as centenas de milhares de novas unidades habitacionais construídas desde então e taxadas para IPTU com valores atualizados? Teria sido esquecimento ignorar que o IPTU vem sendo corrigido anualmente? Teria sido proposital não mencionar a significativa elevação da receita do Município com o ingresso de milhões de novos veículos comercializados no período, que transferem receita para o Município via IPVA? E as receitas com as infrações de trânsito, cuja destinação é bastante duvidosa? E a propalada valorização dos imóveis? Se não forem negociados, resulta em quantos reais no orçamento de seus proprietários moradores? A sociedade civil não aceita mais aumentos de impostos, taxas e tributos! Agora que a questão foi aberta, ao invés da discussão de aumentos, a sociedade organizada questionará a redução dos impostos. Os R$ 700 milhões esperados pela Prefeitura poderão ser obtidos e superados com a gestão adequada e honesta do hiperorçamento municipal. Sr. prefeito, dois lembretes: as ruidosas manifestações da sociedade que resultaram na rejeição de medida provisória que elevava impostos e a trajetória política da dona Marta.

Luiz Werner

lawerner@terra.com.br

São Paulo

Kassab quer subir em até 700% a base para calcular o IPTU. Por muito menos dona Martaxa perdeu a eleição. Lembram?

Mauro Roque

lauroroque@uol.com.br

São Paulo

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APOSENTADOS APAVORADOS

Kassab quer subir em até 700% a base para calcular o IPTU? Essa previsão de aumento creio ser coerente, principalmente se aplicada a imóveis de aposentados pelo INSS, que terão reajuste de uns 6%. Logo, não há do que reclamar… Será que Kassab pensa que toda a sociedade tem a mesma facilidade que os políticos para ganhar dinheiro neste país?

Virgílio Melhado Passoni

mmpassoni@gmail.com

Osasco

Comprei meu apartamento há muitos anos, em local hoje altamente valorizado. Tenho 77 anos, sou aposentado, honro meus compromissos com dificuldade financeira e, como muitos outros proprietários na mesma situação, estou muito temeroso pelo aumento do IPTU. Será que o prefeito Kassab levou isso em consideração? É uma questão de Justiça.

Ruy M. Forni

São Paulo

“Será que Kassab virou petista e agora procura prejudicar Serra em ano eleitoral?”

Ronny Cantarelli

São Paulo

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DESPROPÓSITO

Em tempos de inflação anual em torno de 5%, o aumento do IPTU conforme proposto pelo prefeito para 2010 é um despropósito.

James F. Sunderland Cook

sunderland2008@gmail.com

São Paulo

Mais lamentável do que o aumento do IPTU é a justificativa para o aumento proporcionalmente maior nas regiões ditas nobres, que, segundo o prefeito, foram beneficiadas ao longo dos últimos anos. O que observamos de fato, especialmente nessas regiões, é uma degradação contínua, promovida pelas diversas administrações, incluindo esta, que desrespeitam as leis de zoneamento e ignoram reclamações dos moradores. Faz-se vista grossa para o uso irregular dessas “áreas nobres” ao permitir à CET desviar o tráfego de veículos para seu interior, acompanhado de caminhões, vans de serviços, ônibus fretados ou não, sem falar na ação dos valets que se utilizam das ruas públicas de zonas residenciais para fins estritamente comerciais e em outros problemas graves. A Prefeitura não faz cumprir nem as leis e os decretos (50.566/2009, por exemplo) assinados pelo próprio prefeito! Parece que a palavra vale muito pouco, não é sr. prefeito? Então, como e por que acreditar que o acréscimo no IPTU “social” irá mesmo beneficiar a população menos favorecida? Parece óbvio, mas sempre vale como sugestão: procure primeiro ganhar um pouco de confiança de toda a população da cidade, não crie mais discórdias, não faça como os outros.

Carla Goldman

carla@if.usp.br

São Paulo

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DELÍRIO

Dizem que as pessoas podem “surtar” de repente. Deve ser o que aconteceu ao prefeito quando resolveu aumentar o IPTU da cracolândia em índices superiores aos da Avenida Paulista. O sr. prefeito já se deu ao trabalho de passar por lá e verificar in loco o estado deplorável dos imóveis e a frequência dessa zona, literalmente tomada por drogados? Aumentar a taxa por quê? Porque existe um projeto de revitalização que nunca saiu do papel? E que, depois desse tiro no pé que está tentando disparar, ficará ainda mais inviável? Caia na real, sr. prefeito! Tape os buracos da cidade antes de esburacar os nossos bolsos!

Sandra M. O. Nasrallah

sandranasrallah@gmail.com

São Paulo

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CALOTE GERAL

Os ilustres financistas da Prefeitura não percebem que aumento do valor venal de imóvel não é sinônimo de lucro no bolso? Poderá ser lucro um dia, em caso de venda do imóvel. É uma vergonha pagar aluguel em casa própria, principalmente conhecendo os limitados servicinhos “meia boca” prestados pela Prefeitura (posso fazer uma lista de duas páginas). É preciso trocar os cérebros burros ou mal-intencionados que cuidam tão mal das finanças da Prefeitura por cidadãos mais competentes e menos “espertalhões”, sob risco de calote geral. Talvez eu só volte a pagar na próxima gestão, que tal? Multa? Espero a anistia!

Ricardo M. Guerrini

ricguerrini@hotmail.com

São Paulo

1,7 milhão de proprietários terão aumento; valor venal levará em conta até face da rua e há revisões de mais de 300%

Diego Zanchetta e Felipe Grandin – O Estado SP

Os proprietários de 1,7 milhão de imóveis em São Paulo, a maior parte localizada em bairros nobres e de classe média no centro expandido, vão pagar Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) até 60% mais caro em 2010. O reajuste médio geral para toda a capital, que tem 2,8 milhões de imóveis registrados, será de 21%. Já a correção geral da Planta Genérica de Valores (PGV) resultará em um aumento médio de 31%. Ao todo, 60% dos donos de imóveis de São Paulo serão taxados com IPTU maior.

Para casas e apartamentos, a revisão da PGV enviada ontem à Câmara pelo prefeito Gilberto Kassab (DEM) aumenta o valor do m² construído em até 90% – um dos fatores que serão usados para calcular o novo valor venal. Os outros dois fatores que serão embutidos no cálculo – o valor do m² do terreno e o fator de depreciação do imóvel – não foram detalhados, o que dificulta o cálculo rua por rua.

Sobre esse novo valor venal incidirá uma alíquota que varia de 0,8% (imóveis até R$ 77,5 mil) a 1,6% (a partir de R$ 620 mil). O teto para o valor do m² residencial em 2010 será de R$ 4.800. O governo já sabe que a proposta pode resultar em um acréscimo de R$ 644 milhões ao Orçamento 2010.

Esse projeto também concede a isenção do tributo a 184.151 imóveis com valor venal de até R$ 92,5 mil, o que beneficia principalmente moradores de bairros dos extremos oeste (Perus, Rio Pequeno, Jaguaré) e leste (Itaquera, Itaim Paulista, Guaianases) da capital, segundo o secretário de Finanças, Walter Aloísio Rodrigues. Outros 80.050 imóveis nas áreas mais periféricas terão redução do tributo. Para os próximos anos, entretanto, 276 mil imóveis, já taxados com aumento de até 40% em 2010, serão atingidos por novos reajustes.

O teto do aumento para os próximos anos não foi definido. Mas o governo já calculou que 64.475 imóveis terão reajuste acima de 70%. Na nova planta, há casos de imóveis comerciais de áreas nobres taxados com até 312% de correção. A região residencial do Jardim Anália Franco, por exemplo, a área mais nobre da zona leste, terá reajuste de R$ 286,6%. Também é possível saber que o m² construído das casas com mais de 500 m² e quatro dormitórios subirá de R$ 575 para R$ 1.050.

“A correção atinge as áreas que foram valorizadas com a chegada de mais investimentos públicos, como o metrô. A região dos Jardins é um bom exemplo”, afirmou o secretário de Finanças, ao ser questionado se poderia citar um bairro da cidade que teria aumento do imposto. O porcentual de aumento por região só poderá ser divulgado após o projeto ser aprovado pelo Legislativo, segundo a pasta de Finanças. A variação para os 2,4 milhões de imóveis residenciais (1,318 milhão de casas e 1,163 milhão de apartamentos) terá um teto de 40% de elevação, enquanto o índice de 60% vale para 335,8 mil proprietários de estabelecimentos comerciais e de indústrias. A PGV define um novo valor de m² para cada lado de cada quarteirão da cidade. Dessa forma, moradores de uma mesma quadra poderão ter aumento ou isenção, de acordo com a rua para a qual o imóvel está voltado.

O governo fez apenas um resumo das mudanças em audiência pública realizada ontem pela manhã na Comissão de Finanças da Câmara, que terá de aprovar o projeto em duas votações até dezembro. Na PGV também foram detalhados quatro novos padrões de cobrança para apartamentos, residências e edifícios comerciais e industriais de “alto luxo”.

DESCONTOS

O projeto do prefeito também alterou a forma dos descontos para imóveis de baixo e médio padrão. O desconto de R$ 24.496,04 era aplicado ao valor venal desses imóveis, antes de incidir o cálculo da alíquota do IPTU. Os imóveis beneficiados com desconto desde 2001 tinham valores de R$ 61.240,12 a R$ 122.480,22. Agora, também para o cálculo da alíquota, serão descontados R$ 37 mil dos imóveis com valores venais entre R$ 92.500,01 e R$ 185 mil.

TIRE SUAS DÚVIDAS

O que muda na nova PGV? A Planta Genérica de Valores de São Paulo passa agora a definir um novo valor de metro quadrado para cada lado de cada quarteirão da cidade. Anteriormente, os valores eram por quadras inteiras. Dessa forma, moradores de uma mesma quadra poderão ter aumento ou isenção, de acordo com a rua para a qual o imóvel está voltado

Como se calcula o IPTU?

Sobre o valor venal incide a alíquota do IPTU, que varia de 0,8% (imóveis até R$ 77,5 mil) a 1,6% (a partir de R$ 620 mil). Para saber como será o reajuste por bairro, é necessário fazer os cálculos dos novos valores por m² para cada uma das quadras

De quanto será o aumento? Em 2010, o reajuste médio geral para toda a cidade será de 21%. A correção geral da PGV resultará em aumento médio de 31%

Quem já era isento? Cerca de 900 mil imóveis da capital já não são taxados. Além das propriedades com valor baixo, também recebem o benefício aposentados, pensionistas, hospitais, igrejas, associações de moradores e donos de imóveis atingidos por enchente

Quem ficará isento? A isenção será concedida a 184.151 imóveis com valor venal de até R$ 92,5 mil e beneficia principalmente bairros nos extremos oeste e leste

Como serão os descontos: Serão descontados R$ 37 mil dos imóveis com valores venais entre R$ 92.500,01 e R$ 185 mil, antes de se fazer o cálculo da alíquota

estadao.com.br

Reajustar o IPTU resulta em “justiça tributária”?

A enquete ficou no ar até 23h de ontem e 353 pessoas responderam sobre as mudanças no valor do imposto dos imóveis

86%

NÃO

14%

SIM

O reajuste da Planta Genérica de Valor não terá qualquer restrição ou teto. O pagamento do IPTU 2010 é que estará “limitado” a 60% para os imóveis comerciais e 40% para os domicílios particulares.

“A ideia é que a diferença seja paga nos anos seguintes.
Um exemplo é o Brás (centro). Pelo projeto de revisão da planta genérica, a valorização dos imóveis da região chega a 357% por causa da revitalização do largo da Concórdia.” (Folha SP – 18/11/2009)

Mudança nos valores venais vai onerar mais os imóveis comerciais; residências sofrerão reajustes de até 40%

Felipe Grandin e Marcela Spinosa – O Estado SP

O prefeito Gilberto Kassab (DEM) enviará hoje à Câmara Municipal projeto de lei que prevê aumento de até 40% no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para imóveis residenciais e de até 60% para os não residenciais de São Paulo. A proposta também amplia a faixa de isenção para imóveis com valor venal de até R$ 92,5 mil. Segundo a Prefeitura, quase 54% dos imóveis da capital terão isenção ou alguma forma de desconto.

O projeto revisa a Planta Genérica de Valores (PGV), base de cálculo do imposto. Kassab informou ontem que os estudos de revisão haviam sido concluídos pela Secretaria de Finanças e se estabeleceria “um freio” de 40% para o aumento do IPTU (na realidade, o valor chegou a 60%, no caso de imóveis comerciais). O objetivo é aproximar os valores venais dos imóveis – usados para calcular o IPTU – daqueles praticados pelo mercado. Os principais afetados pelo reajuste serão os proprietários de imóveis no centro expandido que se valorizaram nos últimos anos, principalmente os bairros de classe média alta, como Itaim-Bibi, Moema e Vila Nova Conceição.

“Infelizmente, temos de mostrar que a atualização da planta genérica é uma necessidade”, disse o prefeito. Kassab afirmou que a PGV não é revisada desde 2001 e os valores mudaram muito. “É uma questão de justiça tributária, até porque há pontos na cidade que tiveram investimentos expressivos do poder público.” Para entrar em vigor em 2010, a proposta terá de ser aprovada ainda neste ano por 28 dos 55 vereadores.

Segundo a Prefeitura, o projeto também estabelecerá novos padrões de construção para o enquadramento de edificações de altíssimo padrão, que se tornaram comuns. Conforme estudos da Secretaria de Finanças, houve mudanças de mais de 300% no valor venal de alguns imóveis desde a última atualização da PGV.

Para Amir Khair, economista especialista em contas públicas e ex-secretário municipal na gestão Luiza Erundina (PT), mesmo com a trava o reajuste é exagerado. “É um golpe muito violento no bolso do contribuinte.” Segundo ele, o governo deveria compensar a alta reduzindo a alíquota do imposto, que varia de 0,8% a 1,6% do valor venal do imóvel.

Já Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), defende o reajuste integral, de acordo com a variação do valor venal. “Se houve aumento de 300% (no valor venal) e o imposto sobe 40%, o governo está penalizando aqueles que pagam o imposto justo e deixando de receber o valor correto”, diz. O especialista afirma que a medida prejudicará a classe média e beneficiará a classe média alta. “Os imóveis que tiveram maior valorização nesse período foram os de alto padrão, que não terão o imposto reajustado na mesma medida.”

O líder do governo na Câmara, José Police Neto (PSDB), defendeu a medida. “O contribuinte não pode ser penalizado por um erro do governo, que não atualizou a planta”, afirma.

Falta definir ainda o impacto dessa mudança na arrecadação. Esse número é aguardado pela Comissão de Finanças, que analisa o Orçamento de 2010. Antes de a trava ser estabelecida, a expectativa era de aumentar em quase R$ 1 bilhão a receita anual com IPTU, de R$ 3,1 bilhões para R$ 4 bilhões

Em Santos, o IPTU terá até 4,2% de aumento em 2010, informou ontem a prefeitura. Os imóveis com valor venal de até R$ 25 mil são isentos. Aposentados e pensionistas com renda de até 6 mínimos têm desconto de 50%.

COLABOROU REJANE LIMA

A PROPOSTA

De quanto será o aumento: os detalhes serão anunciados hoje, mas os limites para a variação positiva do valor do imposto serão de 40% para os imóveis residenciais e de 60% para os imóveis não residenciais

Quem terá isenção: a proposta isenta, de acordo com a Prefeitura, mais de 1 milhão de contribuintes do pagamento do imposto, concedendo o benefício fiscal para os imóveis residenciais com valor venal de até R$ 92.500,00

Quem terá desconto: mais de 470 mil munícipes serão beneficiados por alguma forma de desconto no cálculo, de acordo com o governo, sobretudo os proprietários de imóveis que tenham valor venal superior a R$ 92.500,00 e inferior a R$ 185.000,00

Imposto de SP é um dos mais altos do país

FOLHA SP

São Paulo já paga um dos IPTUs per capita mais altos do Brasil. Um dos motivos é que os imóveis na cidade custam mais do que em outras capitais. Outro é que as alíquotas locais são altas demais.
É o que diz o economista Amir Khair, secretário de Finanças na gestão da ex-petista Luiza Erundina (1989-1992), hoje no PSB.
Desde 2001, quando foi feita a última revisão da planta genérica de valores, usada como base de cálculo do IPTU, o valor venal dos imóveis vem sendo reajustado pelos índices de inflação. As alíquotas não sofreram correção.
“Fazer a revisão da planta genérica é uma questão técnica. Defendo que o valor da planta tem de ser o mais próximo possível do valor de mercado. Mas aplicar um limite é uma decisão política. O de 40% vai aumentar carga tributária”, afirmou Khair.

Financiamento de imóveis até agosto cresceu 45% ante o mesmo período de 2008 e preços não param de subir

Paula Pacheco – O Estado SP

O mercado imobiliário contrariou as previsões depois do estouro da bolha nos Estados Unidos e vive em grande fase. O crédito imobiliário para pessoa física aumentou 45% no acumulado de janeiro a agosto de 2009, na comparação com o mesmo período de 2008.

Até agosto, dado mais recente, os bancos públicos haviam despejado R$ 58,3 bilhões na atividade imobiliária, por meio de financiamentos para pessoa física. As instituições privadas desembolsaram R$ 12 bilhões. Em relação a julho, essas operações cresceram mais que as outras modalidades de crédito. As instituições financeiras dizem que têm batido recorde de contratos em carteira e esperam por um 2010 ainda melhor.

Para os interessados em comprar um imóvel, a má notícia é que os preços não recuaram. Ao contrário, não param de subir. Os executivos das incorporadoras argumentam que os aumentos têm acompanhado os índices inflacionários. Mas especialistas, como Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), dizem que o reajuste tem sido maior. “Por isso, a recomendação é pechinchar, porque as empresas estão com margens maiores e têm gordura para queimar.”

O mesmo comportamento ocorre nos imóveis usados. No caso dos apartamentos de alto padrão, a alta no preço de venda do ano passado para cá chegou a 25%, segundo Celso Pinto, diretor da Sotheby”s International Realty de São Paulo. Apesar do encarecimento dos produtos, as vendas estão melhores que no período pré-crise.

Roseli Hernandes, gerente de Locação e Vendas da Lello Imóveis, confirma a retomada das vendas de usados e a alta do preço. O total de imóveis comercializados pela empresa aumentou 19% em relação ao período anterior à crise. “Tem muito proprietário com medo de vender e depois se dar conta que não fez um bom negócio na hora de comprar outro. Os preços têm subido demais”, explica.

Para se ter uma ideia de como o comércio de casas e apartamentos está em alta, segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), o preço médio do metro quadrado (m²) do usado na região que inclui Alto da Boa Vista, Alto dos Pinheiros e Brooklin Velho, que era de R$ 2,5 mil em agosto, foi para R$ 3,7 mil em setembro, uma alta de 51,89%. De agosto a setembro, as vendas de usados subiram 44,35% na capital paulista.

Ana Luiza Bueno, gerente comercial da Villa Daslu, começou a procurar apartamento há cerca de um ano. Dia sim, dia não, ela conversa com um dos dez corretores que estão correndo atrás do imóvel. “O mercado está muito aquecido. Quando paro para fazer as contas, o apartamento já foi vendido. Cheguei a um ponto em que eu própria estou batendo nos prédios para saber se há algum imóvel vago”, conta.

É o primeiro imóvel próprio de Ana Luiza, que sonha em começar 2010 no novo endereço. Ela procura um apartamento com área de até 290 m² e três suítes, no bairro do Itaim ou Jardins. “Sendo realista, acho difícil”, lamenta.

Não é só para a classe A que o mercado está inflacionado e com pouca oferta. Na favela de Paraisópolis, em São Paulo, uma das maiores do País, Helena dos Santos é dona de uma imobiliária informal há 26 anos e nunca viu os preços tão altos.

Se a casa de dois cômodos e banheiro, com área de cerca de 30 m², for em uma rua asfaltada e bem localizada, é vendida por cerca de R$ 30 mil. Seis meses atrás, o desembolso era bem menor, na faixa dos R$ 17 mil.

“Hoje tenho uns 150 imóveis em carteira. Não está fácil vender. O preço está alto e a intervenção da Prefeitura por aqui, com a desocupação de algumas áreas, tem gerado incertezas tanto para quem quer comprar quanto para os proprietários.”

FONTES DE RECURSOS

Para os bancos, a boa demanda confirma que o momento é propício para elevar as apostas nos financiamentos imobiliários. Além de ganhar diretamente com a operação de empréstimo habitacional, para os bancos é um grande negócio atuar cada vez mais no segmento. É uma forma de ter um cliente fiel por até 30 anos – prazo máximo de quitação de um financiamento – e, nesse período, vender a ele outros tantos produtos, como seguros e aplicações.

O principal argumento do sistema financeiro para apostar no potencial é o fato de o crédito imobiliário representar apenas 2,7% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, enquanto a média mundial é bem mais alta. No Chile, por exemplo, a participação é de 15% do PIB, lembra Luís Antonio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco.

Apesar dos planos de expansão, França garante que é importante não perder de vista a cautela. “Se a agressividade nesse negócio significa oferecer financiamentos com apenas 5%, 10% de entrada, não é o que pretendemos. Isso é risco sistêmico e pode matar o mercado, como vimos em outros países.”

A Caixa Econômica Federal, dona de mais de 70% dos empréstimos habitacionais no País, registrou em janeiro uma média de 2.032 financiamentos por dia. Neste mês, a média está em 3.978 contratos. O banco prevê desembolsar este ano R$ 38,5 bilhões com imóveis, 20% mais que em 2008.

“O mercado está muito bem. Não há porque não acreditar que esse comportamento será diferente em 2010 “, diz José Roberto Machado, diretor de Crédito Imobiliário do Santander Real. “É uma combinação de fatores que ajuda, como a queda da taxa de juros, o déficit habitacional do País e o alongamento dos prazos de financiamento.”

O Banco do Brasil (BB) é um dos mais novos players no financiamento imobiliário. Entrou em agosto do ano passado e não tem economizado na munição para divulgar o novo produto. Sergio Augusto Kurovski, gerente-executivo de Novos Negócios do BB, diz que as condições econômicas do País, com aumento do emprego e melhora da renda, são o que mais influencia o brasileiro atualmente a se decidir por um endividamento habitacional de longo prazo.

Com o apetite dos bancos e condições de financiamento muito parecidas, fica difícil ganhar participação. Para Antonio Barbosa, diretor de Crédito e Consórcio do HSBC, o segredo é o incremento do serviço. Além disso, segundo o executivo, o banco quer cada vez mais aumentar as parcerias com as construtoras e imobiliárias para oferecer o crédito direto na fonte.

03/07/2009 – 11:34h

Para a população não há terreno na cidade, proclama Kassab. Para a especulação, sim!

“É difícil encontrar terrenos disponíveis na região”, a resposta de Kassab a falta de investimentos em creches na região sul da cidade (ver artigo do AGORA no post precedente) segue uma aparente “norma” padrão da “gestão” do prefeito.

Foi assim também para justificar a recusa em apoiar o programa “Minha Casa, Minha Vida” na cidade, por “falta de terrenos”.

Quando este argumento foi avançado mostrei que Kassab poderia começar utilizando os terrenos que pretendia desapropriar para o projeto da Nova Luz e construir na região moradias, pois ele só previa 170 apartamentos (em contradição com o Plano Diretor aprovado por Marta e que destina uma boa parcela para habitação popular em cada operação urbana).

Na votação do projeto o vereador Donato fez aprovar uma ampliação do espaço para moradia e a “gestão” aceitou aumentar para 1.000 famílias os apartamentos previstos. “Gestão” Kassab: um primeiro recuo sobre moradia popular na Nova Luz

Acontece que um dos objetivos de Kassab para mudar o Plano Diretor da Marta é desobrigar os projetos urbanísticos da exigência de moradias populares no local, podendo compensar isto em outras regiões. Com isto a especulação imobiliária poderá se apropriar de regiões inteiras com potencial especulativo e as populações pobres expulsas cada vez mais longe, nas periferias.

Coube a jornalista Maria Cristina Fernandes, do jornal VALOR, mostrar o que visava Kassab com a elaboração de um novo Plano Diretor:

“O projeto de Kassab sugere que essas habitações populares possam ser construídas em outras áreas a critério do Executivo. Não é preciso ser um gênio do setor imobiliário para se concluir que essas moradias serão deslocadas cada vez mais para a periferia desprovida de infra-estrutura urbana.

As mudanças caem como uma luva nos projetos da chamada Cracolândia, região central que sucessivas administrações municipais tentam, sem sucesso, revitalizar. O atual plano diretor abre espaço para que os cortiços verticais que proliferam naquela região possam vir a ser reformados para moradia popular. Apesar de intensamente edificada, a região central de São Paulo tem uma das menores densidades demográficas da cidade.

A gestão Gilberto Kassab foi pouco operante na fixação dessa população de baixa renda, que vive dos serviços gerados pelo centro (engraxates, garçons, contínuos, vigias, faxineiras, prostitutas, ambulantes e biscateiros). Se as mudanças no Plano Diretor tão ansiadas pelo setor imobiliário e hoje embaladas pelo discurso de um Estado ativo na reação à crise econômica, vingarem, a cidade terá uma periferia cada vez mais inchada à espera da sempre defasada expansão da rede de transporte coletivo.” O rei nu ou a fábula do prefeito II

Este aspecto central do plano de Kassab em favor da especulação imobiliária foi deixado propositalmente fora do conhecimento da opinião pública e raros foram os jornais que abordando os projetos sucessivos sobre a Cracolândia (que já levam quase seis anos sem sair do papel), mostrassem o que visava o “esquecimento” das moradias na região central.

Hoje coube ao Estadão fornecer maior claridade neste assunto, mostrando que pelo Plano Diretor da Marta na região central deveriam ser contempladas habitações para 600.000 famílias, uma boa parte portanto deveria estar incluída no projeto da Nova Luz e por enquanto não estão.

Ou seja o novo Plano Diretor de Kassab e a Nova Luz prevista, têm o comum denominador exposto pela jornalista do VALOR: afastar a população pobre do Centro da cidade e do direito à moradia.

É para ela “que não existem terrenos”. Mas sobrarão para a especulação imobiliária. LF

Se não houver recurso, alterações na Lei do Inquilinato que, entre outros pontos, atingem o locatário inadimplente, serão encaminhadas à sanção

Carol Pires, BRASÍLIA – O Estado SP

Processos de despejo nos casos em que o inquilino tem dívida com o locatário do imóvel ou com a imobiliária serão mais rápidos, conforme projeto aprovado ontem pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado. O projeto, de autoria do deputado federal José Carlos Araújo (PR-BA), altera 14 artigos da Lei do Inquilinato e tem caráter terminativo. Por isso, caso não haja apresentação de recurso, o texto seguirá para sanção presidencial sem passar pelo plenário.

O objetivo do projeto é estimular a oferta de imóveis para aluguel, eliminando da legislação pontos que desencorajam o proprietário a fazer contratos de locação. Uma das alterações estabelece que basta a expedição de um mandado de despejo de um juiz para que o locatário que esteja atrasado com o aluguel seja obrigado a deixar o imóvel. Hoje, é preciso que o inquilino receba dois mandados e duas diligências antes de ser despejado, o que atrasa o processo.

Outra mudança é que o locatário precisa pagar sua dívida em até 15 dias após ser notificado sobre o despejo para que o processo seja interrompido. “Hoje o inquilino apresenta um atestado de “vou pagar um dia” para atrasar o processo. Dependendo do acúmulo da Justiça, demora cinco, seis meses só para este atestado ser anexado ao processo”, explicou a senadora Ideli Salvatti (PT-SC), relatora do projeto na CCJ.

Em contrapartida, a proposta também tem pontos que beneficiam o inquilino. Se ele for classificado como bom pagador, poderá ser desobrigado de registrar fiador e dispensado do seguro-fiança.

Entre as alterações aprovadas, o fiador também poderá desistir da função, precisando, apenas, garantir aviso prévio de 120 dias. A atual Lei do Inquilinato não previa essas questões e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis.

O objetivo das alterações na Lei do Inquilinato, segundo a senadora, é acelerar as ações relativas a aluguéis e despejos. Um dos focos foi reforçar as garantias aos proprietários, que, muitas vezes, deixam de alugar imóveis receosos de um possível processo judicial envolvendo o inquilino. De acordo com Ideli, atualmente, o proprietário pode levar mais de ano para conseguir despejar um locatário inadimplente do imóvel.

“Hoje, a média no Brasil é de 14 meses para retomar um imóvel. Um estudo do Ministério das Cidades mostra ainda que há um volume de 3 milhões de imóveis fechados que os proprietários não querem alugar por causa do risco. Se esses imóveis estivessem alugados, teríamos 10 milhões de apartamentos, casas e lojas alugadas, que iriam baratear o valor desses aluguéis”, disse a senadora.

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Para executivos, queda dos juros e legislação que protege o credor farão negócio finalmente deslanchar

Leandro Modé – O Estado SP

O otimismo dos profissionais que trabalham com crédito imobiliário beira a euforia. Depois de décadas de desempenho errático, que deixaram o Brasil na lanterna do ranking que mede a relação entre esses financiamentos e o Produto Interno Bruto (PIB), a maioria deles não tem dúvidas: agora, o negócio vai deslanchar.”Os astros finalmente se alinharam. Nunca tivemos uma combinação como a atual”, diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Grupo Santander Brasil, José Roberto Machado. “O boom imobiliário mundial dos últimos anos começa agora a acontecer no Brasil”, completa o consultor técnico da vice-presidência da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Resende.

São basicamente duas as razões que explicam o bom humor dos executivos. A queda da taxa básica de juros (Selic) para níveis historicamente baixos, que encontrou terreno fértil graças à melhora das leis que regulamentam o crédito imobiliário, a partir de 2004. Entre outros pontos, a legislação facilitou a retomada de imóveis com prestações em atraso.

Devem-se somar a esses fatores as perspectivas para financiamento de imóveis voltados para a baixa renda no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. “Estamos preparados para atender a todas as faixas de renda”, afirma o superintendente executivo do Departamento de Empréstimos e Financiamentos do Bradesco, Cláudio Borges. “A baixa renda é onde está a demanda.”

Segundo especialistas, o déficit habitacional no Brasil está em 8 milhões de unidades e aumenta a cada ano por causa do crescimento vegetativo.

Algumas movimentações recentes no mercado dão pistas do que deve ocorrer nos próximos meses e anos. No início de agosto, por exemplo, a Equity International, que pertence ao bilionário americano Sam Zell, anunciou a intenção de abrir uma empresa de crédito imobiliário no Brasil. Procurada pelo Estado, a companhia não se manifestou.

Desde que o Banco Santander divulgou oficialmente que fará uma oferta pública de ações (OPA) no Brasil, analistas especulam sobre o destino que será dado ao dinheiro obtido na operação, estimado entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões. João Augusto Salles, da consultoria Lopes Filho & Associados, não tem dúvidas. “O banco aplicará os recursos no mercado imobiliário, onde tem experiência internacional”, afirma.

Machado não comenta a especulação, mas deixa claro que o apetite do Santander no segmento é realmente grande. “Com ou sem OPA, vamos trabalhar para o banco crescer na área”, diz. “O Santander gosta de crédito imobiliário.”

Segundo os executivos, um dos maiores atrativos desse tipo de financiamento é a possibilidade de fidelizar o cliente. Ao longo de 20, 30 anos, o correntista acaba adquirindo outros produtos, como cartão de crédito, seguro de vida, etc.

Outra razão é o baixo índice de inadimplência. “Com a alienação fiduciária (mecanismo implementado no Brasil em 2004), o mutuário que deixa de pagar três prestações perde o imóvel”, explica o vice-presidente do Banco do Brasil (BB), Paulo Rogério Caffarelli. “Por isso, todos se viram e acabam dando um jeito de manter o pagamento. Aqui, esse índice está perto de zero.”

Embora seja uma instituição com mais de 200 anos de história, o BB é um novato em crédito imobiliário. Foi autorizado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) a atuar no segmento apenas em maio do ano passado. O primeiro produto da área para pessoas físicas saiu do forno há exatamente um ano e, para empresas, em dezembro.

Um dos desafios que o mercado brasileiro ainda não resolveu diz respeito à fonte de recursos. Hoje, 96% do estoque de crédito imobiliário (R$ 74 bilhões) vem da poupança, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O restante é oriundo de capital próprio dos bancos e de instrumentos financeiros como Letras Hipotecárias e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Por lei, os bancos brasileiros devem direcionar 65% dos depósitos da caderneta para financiar imóveis. “A maioria das instituições já está com a exigibilidade cumprida”, observa o diretor de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. “A perspectiva de crescimento maior (do segmento) passa pela busca de outras fontes de recursos.”

SECURITIZAÇÃO

Na semana passada, um passo decisivo foi dado nesse sentido, segundo o diretor da Brazilian Securities, Fabio Nogueira. A Câmara aprovou a Medida Provisória 460, que, entre outros pontos, autorizou a criação de fundos de investimento que tenham na carteira CRIs. “Há 10 anos, esperávamos por esse momento”, comemora.

A empresa de Nogueira é uma securitizadora. Em outras palavras, cria produtos financeiros a partir de obrigações de crédito. Exemplo prático: pega diversos financiamentos originados por uma varejista, os empacota e vende para investidores dispostos a correr o risco.

Se o presidente Lula assinar a MP, companhias como a Brazilian Securities poderão criar fundos de CRIs. “Será uma opção ideal para pessoas que buscarão diversificar seus investimentos em meio à queda da taxa de juro”, afirma.

Refinanciamento está entre as novidades

Cliente pode levantar recursos dando casa como garantia

O cuidado com que executivos de bancos tratam as novidades que estão sendo preparadas no crédito imobiliário comprova a mudança de status da área nos últimos tempos. “Há surpresas, mas não posso divulgá-las ainda”, despista o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Grupo Santander Brasil, José Roberto Machado.Há não muitos anos, praticamente não havia variações nos produtos oferecidos aos clientes nem nas taxas cobradas. Hoje, os bancos disputam a paternidade de novas modalidades de financiamento, como a que tem juro prefixado, e brigam para oferecer a menor taxa do mercado.

“Tínhamos a mais baixa, de 8,4% mais TR (taxa referencial), mas aí veio a Caixa e baixou a dela para um pouco menos”, diz o vice-presidente do Banco do Brasil, Paulo Rogério Caffarelli. De fato, a Caixa Econômica Federal cobra hoje 8,2% ao ano mais TR.

A maior segurança para as instituições recuperarem imóveis de clientes inadimplentes e a queda da taxa básica de juros para menos de 10% ao ano (hoje está em 8,75%) têm estimulado até a criação de produtos derivados do crédito imobiliário.

É o caso do Crédito Casa, lançado pelo HSBC no fim de julho. Trata-se de uma linha que permite ao cliente levantar um empréstimo dando o imóvel como garantia. O juro cobrado é de 1,42% ao mês (fixo) e os recursos são do próprio banco, ou seja, nada têm a ver com o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O Grupo Santander também tem na prateleira um produto semelhante.

O uso exagerado de uma modalidade de crédito semelhante a essa esteve na origem da crise financeira dos Estados Unidos, que arrastou o resto do mundo a partir do segundo semestre do ano passado. Milhões de americanos refinanciaram suas hipotecas para conseguir dinheiro e gastá-lo com consumo.

Quando os juros básicos começaram a subir para impedir a escalada da inflação, muitos clientes ficaram inadimplentes. Os imóveis foram devolvidos, mas, como valiam menos do que quando as hipotecas foram feitas, os bancos tiveram rombos enormes. A situação chegou a tal ponto que, como se sabe, muitas instituições tiveram de ser socorridas pelo governo.

BUROCRACIA

Um dos problemas que os brasileiros ainda enfrentam – e devem continuar enfrentando – é a burocracia na hora de obter um financiamento imobiliário. “No Brasil, não existe registro único de um imóvel no cartório”, exemplifica diretor de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa.

“Por essas e outras questões, não conseguimos ter velocidade na aprovação”, justifica. Segundo Barbosa, no melhor cenário possível, o banco conseguiu liberar financiamentos em 12 dias. “Mas a média é mais alta”, reconhece.

No 2.º trimestre, empresas viram mercado para imóveis acima de R$ 350 mil se recuperar

Chiara Quintão – O Estado SP

Num momento em que as incorporadoras voltam cada vez mais suas atenções para o segmento de econômico, principalmente por causa do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, o mercado começa a se deparar também com o início da retomada da demanda por imóveis destinados às faixas de renda média e média-alta. Essa tendência já aparece no desempenho, no segundo trimestre, das vendas contratadas de incorporadoras que não têm foco nas faixas de renda contempladas no pacote e que já divulgaram prévias operacionais.

Um dos principais estímulos para a demanda de unidades pelo segmento médio foi a ampliação do limite do valor máximo do imóvel a ser financiado com recursos da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de R$ 350 mil para R$ 500 mil. “A velocidade de vendas de imóveis na faixa de R$ 350 mil a R$ 500 mil aumentou no segundo trimestre”, afirma o diretor Comercial da Tecnisa, Douglas Duarte.

A melhora do cenário macroeconômico também contribui para a tomada de decisão de compra pelos consumidores. “As empresas pararam de demitir e estão percebendo a necessidade de começar a admitir de novo”, diz Duarte. No segundo trimestre, as vendas contratadas da Tecnisa somaram R$ 298,5 milhões (parte da companhia), 10% a menos que no mesmo período do ano passado, mas 10% acima do valor vendido no primeiro trimestre. A Tecnisa lançou R$ 40,5 milhões no trimestre, cifra 86,6% menor que a do mesmo intervalo de 2008. Os estoques responderam por 93% das vendas.

“Houve impacto positivo da ampliação do limite do financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e do FGTS. Não temos visto postergação da decisão de compra”, afirma o diretor executivo de Investimentos da Brookfield Incorporações, Alessandro Vedrossi. A Brookfield registrou vendas contratadas de R$ 568,5 milhões no segundo trimestre, 77% a mais que no mesmo período do ano passado e 86% maiores que as do primeiro trimestre. Do total, o segmento residencial foi responsável por R$ 387 milhões, e o de escritórios, por R$ 181 milhões.

No segmento econômico (imóveis residenciais até R$ 130 mil), a Brookfield vendeu R$ 13,9 milhões, 37% a menos que no segundo trimestre de 2008. Na faixa de renda média-baixa (R$ 130 mil a R$ 350 mil), as vendas cresceram 80%, para R$ 188,3 milhões. No segmento médio (R$ 350 mil a R$ 500 mil), houve expansão de 17%, para 44,1 milhões. Na classe média-alta (R$ 500 mil a R$ 1 milhão), as vendas caíram 24%, para 54,2 milhões. Na alta renda (acima de R$ 1 milhão), o aumento foi de 61%, para 79,3 milhões. A companhia lançou R$ 587,5 milhões no segundo trimestre, sendo R$ 351,3 milhões para o segmento residencial, com todas as unidades até R$ 500 mil.

CONDOMÍNIOS-CLUBE

A Even Construtora e Incorporadora registrou vendas contratadas de R$ 252,9 milhões no segundo trimestre (parte da companhia), 100,8% a mais que no primeiro trimestre. Do total, R$ 99,5 milhões foram vendas de lançamentos do próprio trimestre e R$ 153,4 milhões de estoques. Os segmentos médio, médio-alto e alto responderam por 82% das vendas de estoque. “No primeiro trimestre, houve retração por parte da média e média-alta renda, pois o consumidor estava receoso de perder o emprego”, diz o diretor de Incorporação da Even, João Azevedo.

Com a ampliação do financiamento com recursos da poupança e do FGTS, a demanda foi retomada por unidades de R$ 350 mil a R$ 500 mil, principalmente de condomínios-clube, de acordo com Azevedo. A Even não fez lançamentos nessa faixa no segundo trimestre, dando prioridade à venda de estoques, mas pretende lançar projetos para o médio padrão no terceiro trimestre. Dos seis lançamentos da Even no segundo trimestre, quatro foram no segmento econômico (até R$ 200 mil) e dois na faixa média-alta.

A EZ Tec, que atua em todas as faixas de renda, com foco em empreendimentos para média e média-alta renda, vendeu R$ 243,5 milhões no segundo trimestre, 70,6% a mais que no mesmo período do ano passado. Do total vendido, a maior parte se concentrou no segmento comercial, cujas vendas foram impulsionadas pelo lançamento, em maio, do Capital Corporate Office, maior projeto que a EZ Tec já desenvolveu. No trimestre, a companhia lançou também um projeto residencial de alto padrão, com valor médio das unidades de R$ 1,4 milhão. Segundo o vice-presidente e diretor de Incorporação da EZ Tec, Silvio Zarzur, houve retomada da demanda por unidades de médio e alto padrão desde o início do ano.

NÚMEROS

R$ 500 mil é o novo valor máximo dos imóveis a serem financiados com uso do FGTS, uma das razões para o aumento das vendas no segmento

61% foi o aumento das vendas dos imóveis acima de R$ 1 milhão da Brookfield

Chiara Quintão – O Estado SP

O financiamento à casa própria pela Caixa Econômica Federal segue num ritmo forte este ano, apesar da crise global. As operações de crédito imobiliário da Caixa cresceram 75% no primeiro semestre em relação ao mesmo período do ano passado, para R$ 17,5 bilhões.

Também houve alta no número de contratações, que chegou a 351 mil, com expansão “um pouco maior” que a do volume financeiro, segundo o vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda.

Do valor total financiado, R$ 9,2 bilhões vieram da poupança, R$ 7,7 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e o restante de outras fontes. Conforme Hereda, as contratações com recursos da poupança, que atendem principalmente a classe média, cresceram 220% no semestre.

O programa “Minha Casa, Minha Vida” respondeu por valor próximo a R$ 1,5 bilhão das contratações, sendo metade para financiamento à produção e metade para pessoas físicas. Até 1º de julho, 580 empreendimentos nos moldes do programa estavam em análise pela Caixa, e 175 tinham a documentação completa. Estavam em avaliação 100 mil imóveis.

De acordo com o vice-presidente da Caixa, mais de 10 mil unidades já foram contratadas. A expectativa é que a contratação do total de 1 milhão de unidades previsto no programa seja fechada até o fim de 2010.

Para a expansão do crédito habitacional contribuíram também os feirões, segundo Hereda. Os negócios fechados e agendados nesses eventos ainda vão se reverter em novos contratos, pois as cartas de crédito obtidas no feirão têm validade de seis meses.

JUROS

A presidente da Caixa, Maria Fernanda Ramos Coelho, afirmou ontem que a redução de juros para o crédito em geral está em estudo permanente pelo banco. “Na última segunda-feira, anunciamos redução de juros para alguns produtos. As taxas para micro e pequenas empresas chegaram a cair de 6% para 2,44% ao ano para operações com fundo garantidor.”

Segundo Maria Fernanda, o total previsto para crédito à micro e pequena empresa em 2009 é de R$ 22 bilhões. O crédito total estimado pelo banco para este ano é de R$ 90 bilhões.

Imóveis: Construtoras apontam aumento do teto de uso do FGTS e a correção de financiamentos pela tabela Price

Claudio Belli/Valor

Henry Borenstein, vice-presidente da Helbor, afirma: “Queda das taxas de juros e o aumento do limite do SFH de R$ 350 mil para R$ 500 mil impulsiona o setor”

Daniela D’Ambrosio, de São Paulo – VALOR

O foco e os subsídios mais generosos do programa Minha Casa, Minha Vida estão voltados para as famílias de baixa renda. Isso é fato. Mas a Medida Provisória 459, que criou o pacote habitacional – já passou pela Câmara e pelo Senado e está prevista para ser sancionada pelo presidente até quinta-feira – traz vantagens igualmente importantes para a classe média e até média alta. Com um empurrão providencial da queda das taxas de juros, a expectativa é que haja um avanço no mercado imobiliário como um todo. “A classe média vai pegar carona nos benefícios do plano habitacional do governo”, afirma Ubirajara Freitas, diretor-geral da Cyrela.

Pelo menos duas medidas começam a surtir efeito. As incorporadoras e construtoras já sentem um aumento nas vendas por conta da possibilidade do uso do FGTS para aquisição de imóveis de até R$ 500 mil – contra o teto anterior de R$ 350 mil. Outra medida incluída pelos parlamentares de última hora, a volta da Tabela Price (sistema de financiamento pré-fixado) teve aceitação quase unânime pelo setor.

A vantagem da Tabela Price, segundo os incorporadores, está no fato de o sistema começar com uma prestação menor do que a SAC (sistema de amortização constante). Como, no Brasil, a conta que se faz é se a prestação cabe no bolso, muita gente saía desencorajada ou simplesmente não conseguia se enquadrar nas tabelas SAC e Sacre (sistema de amortização crescente), cujas prestações diminuem com o tempo. (ver texto abaixo).

“A Price atinge um nível de comprometimento de renda menor, de quem antes não conseguia aprovação, e também viabiliza o financiamento de imóveis de maior valor”, afirma Ademar Larine, presidente da Credipronto, joint venture entre o Itaú e a imobiliária Lopes. A Credipronto não adota o sistema Price, mas tem intenção de incorporá-lo assim que a lei for sancionada. Para Freitas, da Cyrela, o sistema Price amplia o uso de potenciais compradores de forma expressiva. “É uma mudança importantíssima para o setor”, confirma o diretor do do Sinduscon, Sérgio Porto.

A Caixa Econômica Federal -principal agente financeiro do setor imobiliário – ainda não usa o sistema Price, modelo de financiamento adotado em vários países. Em 2008, a CEF respondeu por 72% das unidades habitacionais financiadas no país, mas este ano, após a crise, a carteira imobiliária do banco cresceu para 85% das unidades financiadas no país. Boa parte dos bancos privados dispõe desse modelo de cobrança, mas há os que preferem não adotá-lo por conta de possíveis questionamentos jurídicos.

Trata-se, porém, de um diferencial importante. A incorporadora Even deixou de fechar o financiamento com um banco que não tinha tabela Price por outro que trabalha com o sistema. “Preferimos a tabela Price, que vai no limite da renda e traz um público maior”, diz Dany Muskat, diretor de relações com investidores da Even. “Para nós, quanto mais oferta de financiamento imobiliário houver na prateleira, melhor”, diz Luiz Rogélio Tolosa, diretor de relações com investidores da Brookfield, antiga Brascan que adotou o nome da controladora canadense.

A classe média se financia, em grande parte, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que destina 65% dos recursos da poupança para o financiamento habitacional. De um lado, com a queda das taxas de juros, a poupança deve receber mais recursos e drenar mais dinheiro para o setor. De outro, novas modalidades de crédito devem fomentar a trajetória ascendente do crédito imobiliário. A expectativa este ano é que o volume de contratações chegue perto de R$ 30 bilhões, ante R$ 23,3 bilhões no ano passado e R$ 15,2 bilhões em 2007.

A MP também prevê o fim da venda casada de seguro e financiamento imobiliário – um avanço importante para o setor. Os bancos estão obrigados a oferecer aos clientes apólices de mais de uma seguradora e caberá aos clientes escolher a alternativa mais vantajosa. O Conselho Monetário Nacional está para aprovar a nova regulamentação dos seguros vinculados a financiamentos. Na avaliação de João Crestana, presidente do Secovi, a medida é positiva principalmente porque o seguro chega a representar 30% do valor do financiamento, dependendo da idade. “Com a concorrência, certamente o preço vai cair”, diz.

A desburocratização da Caixa Econômica Federal – uma das promessas mais questionadas do plano habitacional – e dos cartórios deve chegar à classe média, mas a médio prazo. É consenso entre os profissionais do setor que a mudança não acontece em um espaço curto de tempo. Na opinião de Crestana, o efeito começa a ser sentido daqui a um ou dois anos.

“Se a Caixa não terceirizar ou procurar outras alternativas, vai se afogar”, diz Sérgio Porto, do Sinduscon. “Só quem precisa aprovar um projeto na Caixa sabe o quanto é moroso e complicado”, acrescenta Porto, dono de uma construtora em São José dos Campos. “Foi só dizer que o trabalho aumentaria que os funcionários entraram em greve”, diz um executivo do mercado, que também defende a terceirização ou o repasse aos bancos privados.

Essas medidas – sejam as mais imediatas ou mais demoradas – somadas à queda das taxas de juros e a retomada da confiança do comprador já repercutem nas vendas para a classe média. Mais otimistas, os incorporadores voltam a fazer lançamentos. Os imóveis acima da faixa mais alta do Minha Casa, MInha Vida (que vai até R$ 130 mil em São Paulo) – entre R$ 150 mil e R$ 300 mil – são os mais demandados. Quanto mais no “miolo” da classe média, melhor a resposta em vendas- aliás, há empreendimentos que já repetem os tempos de bonança do mercado.

Com isso, as empresas que não se enquadram no programa e não tiveram um reconhecimento rápido do mercado acionário por não estarem vinculadas à baixa renda, começam a ter bons resultados também. A Helbor lançou um residencial na região da Freguesia do Ó e do Bairro do Limão, na cidade de São Paulo, com 168 apartamentos de 2 e 3 dormitórios, com preço médio de R$ 180 mil. Vendeu tudo em uma semana. Lançou um segundo produto na Freguesia do Ó e está com 40% do empreendimento vendido.

“A queda das taxas de juros e o aumento do limite do SFH de R$ 350 mil para R$ 500 mil está impulsionando o setor”, afirma Henry Borenstein, vice-presidente executivo da Helbor.

A Even lançou um empreendimento na Vila Guilherme, com 155 unidades de aproximadamente R$ 190 mil. Segundo a empresa, o produto foi totalmente vendido em 12 horas. A empresa vendeu quase 100% de um prédio na Vila Ema, com preço de R$ 150 mil.

Hoje na página 3 da Folha, o líder dos tucanos José Aníbal tenta justificar os motivos pelos quais o governador Serra se recusa a apoiar o programa “Minha casa, Minha Vida”.

Enquanto Aníbal discorre sobre a ineficiência do programa, para defender a recusa do governo de São Paulo em desonerar a cadeia produtiva que intervem na construção das moradias, o artigo embaixo do Estadão mostra o impacto já visível do programa na construção civil.

O que para Aníbal é um defeito, não dar o dinheiro para o governo estadual e sim diretamente para os empreendimentos e para os mutuários, é a grande sacada deste programa que elimina o “político atravessador”.

O Estadão informa também que ontem, durante um programa de rádio, a presidente da Caixa, Maria Fernanda Ramos Coelho, informou que o banco já recebeu 221 projetos habitacionais de construtoras para atender à população com renda de zero a três salários mínimos.

Segundo Maria Fernanda, os 221 empreendimentos habitacionais vão garantir 43 mil moradias. “Importante dizer que são empreendimentos espalhados por todo o Brasil, não há concentração em nenhuma região.” Ela disse que esses projetos ainda estão em processo de análise pela Caixa, que dura em torno de 30 a 45 dias após o recebimento dos projetos das construtoras. “Com isso, a nossa expectativa é que as primeiras casas do programa poderão começar a ser entregues dentro de 8 a 12 meses.”

Cerca de 200 termos de adesão de Estados e de municípios ao programa já foram assinados nesse período. Outros 600 municípios querem aderir ao programa, mas ainda estão se organizando, disse ela. A presidente da Caixa destacou ainda que houve um esforço para redução burocracia interna do banco. Porém, explicou, algumas análises técnicas são necessárias para garantir boas condições das moradias, além do respeito à legislação ambiental, daí o prazo de até 45 dias para aprovação dos projetos. “Então temos de separar um pouco o que é exigência legal importante para que o cidadão more numa casa de boa qualidade e o que seria demora por exigência apenas da Caixa”, comentou.

Maria Fernanda também afirmou que o programa é permanente e não há prazo para as inscrições das famílias com renda inferior a três salários mínimos por mês.

É curioso o posicionamento dos tucanos que parecem voar sem rumo. Quando a ação pública somada à iniciativa privada responde positivamente à demanda reprimida e não atendida, eles são contra e defendem o “vagaroso” andar de suas CDHU e COHAB. Só no Estado de São Paulo, enquanto eles prevem 20 mil casas até 2010, se apoiassem o programa do governo federal estaríamos em condições de superar a marca das 100 mil moradias.

Mas dizem que uma das caraterísticas dos tucanos é de ser predadores e pilhar o ninho alheio. Se apesar deles o programa avançar estarão correndo para as inaugurações. LF

”Minha Casa, Minha Vida” muda foco das construtoras

Antes do plano, projetos estavam voltados para faixa de 5 a 10 salários

Mariana Barbosa – O Estado SP

O clima de pessimismo parece ter ficado para trás para o setor da construção civil, um dos primeiros a sentir os efeitos da crise. Sem crédito, algumas empresas ficaram sem caixa para tocar obras. Mas agora as construtoras estão eufóricas com o programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, apesar das dúvidas que ainda restam.

“O efeito do pacote em termos de criação de demanda é monstruoso”, afirma o presidente da incorporadora PDG Realty, José Grabowsky. A Goldfarb, unidade da PDG especializada em imóveis de até R$ 130 mil, viu suas vendas triplicarem na última semana.

Com taxas de juros menores e isenção de impostos, o programa “Minha Casa, Minha Vida” incluiu na clientela das construtoras 11 milhões de famílias com renda de 3 a 5 salários mínimos, segundo o banco Barclays. Esse universo até então não era o foco das empresas.

Antes do pacote, mesmo as que atuam no segmento econômico estavam focadas na faixa de 5 a 10 salários, com imóveis de R$ 100 mil a R$ 130 mil, podendo chegar a R$ 160 mil. Agora, projetos são adaptados e há mais lançamentos na faixa de R$ 70 mil. “Esse é o foco dos novos terrenos que estamos comprando agora”, afirma.

A Tenda e a MRV, que das empresas de capital aberto são as mais focadas na base da pirâmide, também estão ampliando os lançamentos para essa faixa de renda. “Já estávamos prevendo aumentar os lançamentos nessa faixa para acima de 63% do total”, afirma o presidente da Tenda, Carlos Trostli. “Mas agora achamos que vamos passar de 75%.”

A empresa, que estava sem capital de giro para tocar algumas obras, aprovou na semana passada um financiamento de R$ 600 milhões de recursos do FGTS, com carência de dois anos e taxa de juros de 8% mais TR ao ano por 5 anos.

A MRV vai usar todo o seu banco de terrenos de 90 mil unidades para atender a um público de até 10 salários mínimos. “Teremos algumas unidades na faixa de 1 a 3 salários, mas a maior concentração é para o segmento de 3 a 10 salários”, diz o vice-presidente da MRV, Leonardo Correa.

Com um banco de terrenos de 80 mil unidades de até R$ 160 mil, a Rossi pretende adaptar todos os projetos dos próximos dois anos para e até R$ 130 mil. Esse segmento, que no ano passado representou 30% dos lançamentos, deverá ocupar mais de 50% este ano. “O plano restabeleceu a confiança do consumidor, que agora sabe que, mesmo se perder o emprego, estará segurado”, afirma o diretor comercial da Rossi, Leonardo Diniz.

A InPar, empresa cujas ações chegaram a cair 90%, mas ganhou uma injeção de capital em dezembro, ao se associar ao fundo Paladin, também se adapta para aproveitar as oportunidades. A Viver, sua marca para imóveis de até R$ 150 mil, hoje representa 56% dos lançamentos. Até o fim do ano, deverá representar 86%.

A InPar lançou na semana passada seu primeiro projeto dentro do programa oficial: um conjunto habitacional de 920 apartamentos de até 55 m² em Ananindeua, Pará. O projeto seria lançado mesmo fora do programa, mas os subsídios e facilidades estão acelerando as vendas e o ritmo das obras. “Devemos reduzir o tempo de venda em 30%”, diz o presidente Álvaro Simões.

Crédito à habitação tem ritmo forte

Fernando Travaglini, de São Paulo – VALOR

O crédito imobiliário é umas das linhas que mais crescem entre as pessoas físicas. Em termos anuais, a expansão é de 40,2%, quase o dobro dos 20,9% de avanço registrado nas modalidades para o consumo entre março deste ano e o mesmo mês do ano anterior, de acordo com dados do Banco Central.

Por outro lado, a redução no ritmo de novos lançamentos por parte das incorporadoras resultou em uma queda de quase 40% nas concessões mensais para essas companhias nos últimos meses do ano. Em janeiro e fevereiro, essa desaceleração da atividade das empresas de construção civil se acentuou e a demanda, que atingiu R$ 2,2 bilhões em agosto do ano passado, foi a pouco mais de R$ 700 milhões em fevereiro, recuo de 68%.

As características da construção civil explicam esse comportamento. A decisão de compra de um imóvel demora entre seis e oito meses. Mesmo a crise que se apresentava não fez com que a maior parte dos consumidores desistisse da compra já programada. “Estamos mantendo um volume bom no mercado de usados”, disse Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Por conta disso, a demanda dos mutuários teve desempenho positivo mesmo no auge das turbulências, mas pode influenciar negativamente nos próximos meses. Entre novembro e dezembro, o volume de concessões mensais dentro do sistema financeiro da habitação se manteve acima de R$ 1,2 bilhão para aquisição de unidades novas e usadas, praticamente no mesmo patamar dos meses anteriores ao aperto de crédito.

O ritmo se manteve, mas boa parte dessa estabilidade se deve ao apetite da Caixa Econômica Federal. Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), a participação dos bancos privados, que chegou a oscilar entre 10% e 15% do total das vendas na capital paulista, caiu para 5% em janeiro e recuou para 2,8% em fevereiro. Enquanto isso, a Caixa continuou respondendo por quase 30% do mercado – as vendas à vista atingiram mais de 60%.

Apesar das incertezas do cenário econômico, os bancos mostram certo otimismo com o mercado. Antônio Barbosa, diretor do HSBC, espera um crescimento entre 25% e 30% da sua carteira de crédito imobiliário neste ano, pulando de R$ 450 milhões para R$ 600 milhões. Para o mercado com um todo, no entanto, por conta da menor demanda das incorporadoras, pode haver um volume menor. Em 2008, foram concedidos R$ 30 bilhões para quase 300 mil unidades.

Já José Roberto Machado Filho, diretor executivo do Grupo Santander Brasil, dos bancos Santander e Real, espera que a instituição repita neste ano o desempenho de 2008. “Se o mercado crescer, vamos crescer mais do que o mercado. Mas se repetirmos o volume de concessão já será um bom desempenho”, disse em recente entrevista. O Bradesco , outro grande do setor, espera fazer R$ 5 bilhões no ano, pouco abaixo dos R$ 6 bilhões do ano passado.

Parte do otimismo se deve ao volume de imóveis programados para ser entregue neste ano, além da venda de usados. O volume de financiamento para imóveis novos, que contam com o repasse das incorporadoras para os bancos para quitar o financiamento da obra, vem mantendo o ritmo na casa dos R$ 350 milhões por mês desde junho do ano passado e já representa quase um terço de todo o recurso liberado para as pessoas físicas.

Já no caso das incorporadoras, a crise acentuou as dificuldades que muitas empresas enfrentavam para dar conta das ousadas previsões de lançamento. Assim, a saída foi reduzir o ritmo e investir apenas em projetos com maior certeza de retorno, para os quais havia oferta de crédito. “Os bancos procuram bons projetos, que se paguem, ou seja, que tenham boa velocidade de venda no lançamento”.

Na visão dos bancos, esse ajuste veio em boa hora e já surgem sinais de aumento da oferta em determinados nichos. “Houve uma queda dos lançamentos, mas já começamos a ver uma reação interessante”, avalia França, que também é diretor do Itaú Unibanco.

Na cidade de São Paulo, um bom termômetro para o mercado, França cita que houve nove lançamentos em janeiro, com valor geral de vendas (faturamento total estimado do empreendimento) de R$ 229 milhões. Em fevereiro foram outros 31 em fevereiro, agora com valor de R$ 238 milhões. “Houve aumento de lançamentos, com um bom posicionamento em faixas de renda mais baixa”, completou.

Apesar de ter havido migração para faixas de renda mais baixa, os bancos ainda se mostram reticentes quanto ao financiamento de unidades dentro do pacote habitacional do governo. Boa parte da demanda deve vir das classes com renda entre um e três salários mínimos e, nesse nicho, a Caixa Econômica Federal deve ser o principal agente. Executivos de grandes bancos privados dizem que ainda não está claro como será feito o repasse dos subsídios e nem como serão administradas as garantias dadas para o crédito. “Se não tiver uma garantia confortável fica ainda mais difícil”, disse o diretor de um grande banco. “Mas se for bem feito e melhor discutido, temos interesse em participar”, completou.

Para Famílias com renda de três a dez salários mínimos (R$ 1.395 a R$ 4.650)

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