Entidade de lojistas já apontou danos para as pequenas empresas

Vannildo Mendes, BRASÍLIA – O Estado SP

Apesar da rapidez na tramitação e da unanimidade com que foi aprovado na Câmara e no Senado, o projeto que altera a Lei do Inquilinato pode sofrer vetos do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. A Casa Civil da Presidência e o Ministério da Justiça começaram a analisar os pontos polêmicos da nova lei, sobretudo aqueles que enfraquecem o equilíbrio de forças entre consumidores e pequenos empresários e os proprietários de imóveis.

O Estado apurou que são fortes as chances de veto parcial, alcançando alguns pontos polêmicos, dependendo da reação de entidades de defesa do consumidor e de órgãos civis, como a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL), que divulgou nota ontem apontando danos às pequenas e microempresas.

Com 14 modificações, a nova Lei do Inquilinato agiliza o processo de despejo, adotando rito sumário em casos de má-fé do inquilino ou atrasos de pagamentos. Pelo projeto, bastará a expedição de um mandado de despejo para o locatário ser obrigado a deixar o imóvel dentro de um prazo de 30 dias, espontaneamente. Depois disso, ele será despejado compulsoriamente por ordem judicial. Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, o que faz o processo se arrastar, em média, por 14 meses.

O texto seguirá para sanção presidencial após a contagem de cinco sessões, o que deve ocorrer na próxima quarta-feira. Os dois ministérios terão, a partir daí, 15 dias para avaliar se recomendam vetos. O objetivo das alterações, segundo a senadora Ideli Salvatti (PT-SC), relatora do projeto, é reduzir o déficit habitacional no país, estimado em 8 milhões de moradias. Presume-se que haja 3 milhões de imóveis fechados por receio dos proprietários de colocá-los no mercado.

Ideli não acredita em vetos porque o projeto, segundo ela, teve ampla discussão na base governista e é um dos raros que encontrou apoio de todas as bancadas do Congresso, inclusive da oposição. O tema, a seu ver, é de relevante interesse para o País porque resolve uma insegurança jurídica que já durava 18 anos, causando conflitos entre inquilinos e proprietários. Ela garantiu que o direito de defesa dos locatários foi preservado, inclusive nos aluguéis comerciais.

As novas normas desobrigam a apresentação de fiador, mas nesse caso o inquilino fica sujeito à desocupação do imóvel ao bel prazer do proprietário. Quando houver fiador, este não precisará mais ficar amarrado ao contrato até o final, podendo pedir desligamento em caso de divórcio do inquilino ou de morte de um dos cônjuges, ou ainda por ocasião de renovação do contrato. Nesse caso, o inquilino terá 120 dias para apresentar novo fiador.

A senadora explicou que a demora na retomada de imóveis ocupados por maus inquilinos e o risco de ações judiciais intermináveis fazem com que muitos proprietários desistam de alugar. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio de retomada do imóvel caia para três ou quatro meses. Ela acredita que a maior oferta de imóveis provocará a queda no valor dos aluguéis. O projeto, segundo ela, também beneficia o inquilino bom pagador, que poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia, como seguro ou depósito caução.

Nos casos de dissolução familiar ou de morte do inquilino, o fiador poderá renunciar às sua condição. Mas os efeitos da fiança perdurarão por 120 dias, após notificação do fato pelo locador.

A atual Lei do Inquilinato não prevê essas questões. O projeto cria a proporcionalidade na multa rescisória quando o imóvel for devolvido antes do prazo. Atualmente, a multa é linear e estabelecida desde o início do contrato.

Se não houver recurso, alterações na Lei do Inquilinato que, entre outros pontos, atingem o locatário inadimplente, serão encaminhadas à sanção

Carol Pires, BRASÍLIA – O Estado SP

Processos de despejo nos casos em que o inquilino tem dívida com o locatário do imóvel ou com a imobiliária serão mais rápidos, conforme projeto aprovado ontem pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado. O projeto, de autoria do deputado federal José Carlos Araújo (PR-BA), altera 14 artigos da Lei do Inquilinato e tem caráter terminativo. Por isso, caso não haja apresentação de recurso, o texto seguirá para sanção presidencial sem passar pelo plenário.

O objetivo do projeto é estimular a oferta de imóveis para aluguel, eliminando da legislação pontos que desencorajam o proprietário a fazer contratos de locação. Uma das alterações estabelece que basta a expedição de um mandado de despejo de um juiz para que o locatário que esteja atrasado com o aluguel seja obrigado a deixar o imóvel. Hoje, é preciso que o inquilino receba dois mandados e duas diligências antes de ser despejado, o que atrasa o processo.

Outra mudança é que o locatário precisa pagar sua dívida em até 15 dias após ser notificado sobre o despejo para que o processo seja interrompido. “Hoje o inquilino apresenta um atestado de “vou pagar um dia” para atrasar o processo. Dependendo do acúmulo da Justiça, demora cinco, seis meses só para este atestado ser anexado ao processo”, explicou a senadora Ideli Salvatti (PT-SC), relatora do projeto na CCJ.

Em contrapartida, a proposta também tem pontos que beneficiam o inquilino. Se ele for classificado como bom pagador, poderá ser desobrigado de registrar fiador e dispensado do seguro-fiança.

Entre as alterações aprovadas, o fiador também poderá desistir da função, precisando, apenas, garantir aviso prévio de 120 dias. A atual Lei do Inquilinato não previa essas questões e o Código Civil era utilizado para resolver conflitos referentes à locação de imóveis.

O objetivo das alterações na Lei do Inquilinato, segundo a senadora, é acelerar as ações relativas a aluguéis e despejos. Um dos focos foi reforçar as garantias aos proprietários, que, muitas vezes, deixam de alugar imóveis receosos de um possível processo judicial envolvendo o inquilino. De acordo com Ideli, atualmente, o proprietário pode levar mais de ano para conseguir despejar um locatário inadimplente do imóvel.

“Hoje, a média no Brasil é de 14 meses para retomar um imóvel. Um estudo do Ministério das Cidades mostra ainda que há um volume de 3 milhões de imóveis fechados que os proprietários não querem alugar por causa do risco. Se esses imóveis estivessem alugados, teríamos 10 milhões de apartamentos, casas e lojas alugadas, que iriam baratear o valor desses aluguéis”, disse a senadora.