Prefeitura agora estuda a liberação de áreas, para que seja permitido construir acima da determinação atual

Bruno Paes Manso e Diego Zanchetta – O Estado SP

Com o boom imobiliário e o número recorde de lançamentos de prédios em São Paulo nos últimos dois anos, 12 dos 91 distritos da área urbana da cidade chegaram ao limite da verticalização atualmente permitido pelo Plano Diretor – em oito deles, a construção de grandes edifícios ficou praticamente inviável, por conta da necessidade de se encontrar grandes terrenos. A falta de opções atinge Cambuci e Liberdade, no centro; Vila Leopoldina e Jaguaré, na zona oeste; Morumbi e Campo Grande, na zona sul; e Limão e Vila Guilherme, na zona norte. Ipiranga, Cursino e Capão Redondo, na zona sul, e Lapa, na zona oeste, já consumiram mais de três quartos dos chamados “estoques”. Há 15 meses, apenas Liberdade e Cambuci se aproximavam desse limite.

Como solução para o gargalo, a Prefeitura finaliza estudo conjunto com a Secretaria dos Transportes Metropolitanos para respaldar uma mudança nas regras imobiliárias da capital. “A ideia de verticalização costuma ter conotação negativa. Mas uma cidade compacta pode ser interessante para todos, caso haja transporte público e condições viárias adequadas para que os bairros sejam adensados. Se constatarmos que há capacidade, vamos permitir o adensamento”, diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem.

Os estoques foram instituídos pelo Plano Diretor de 2002, para controlar o adensamento. Estabelecia-se um limite à verticalização, apesar de os empreendimentos poderem pagar valores adicionais à Prefeitura, para comprar m² adicionais – esse teto era de 30 mil m² no Morumbi, por exemplo, valor que se mostrou insuficiente frente aos 80 lançamentos imobiliários em dois anos.

É preciso ainda entender que a administração mede as construções com base no que se denomina coeficiente de aproveitamento (CA), que determina o tamanho máximo das edificações. O CA básico da cidade é 1, o que significa que toda edificação poderá ter área construída de até uma vez o tamanho do lote. Literalmente para cima disso, instituiu-se um CA máximo que varia de 2 a 4 – ou seja, nesses casos, é possível ter área construída de até quatro vezes a metragem do terreno, para cima.

É aí onde se criam os estoques, instituídos distrito a distrito. Entre o coeficiente básico e o máximo, é preciso pagar uma taxa à Prefeitura equivalente a cada m² adicional que for construído além do básico. Do total de 2,1 milhões de metros quadrados negociados até agora, foram arrecadados pela administração municipal R$ 300 milhões, destinados a urbanização de favelas e parques lineares, entre outras obras.

O estudo para a expansão dos estoques está sendo feito paralelamente à revisão do Plano Diretor, que na terça-feira passará por votação na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara Municipal. A mudança, que pode ser feita via lei complementar, é vista como medida necessária para respaldar outros instrumentos de adensamento a serem aplicados na cidade.

É o caso das Áreas de Interesse Urbano (AIUs), instrumento urbanístico poderoso já previsto no Plano Diretor em vigor, que permite aos empreendedores construírem até quatro vezes a área de terrenos a 300 metros das linhas ferroviárias e a 600 metros das estações. Somam na cidade cerca de 67,1 milhões de metros quadrados.

Pela venda de estoques em vias de se esgotar que se vai permitir ao poder público liberar a iniciativa privada para construir nessas regiões. “Se o estudo servir para que a Prefeitura consiga reequilibrar as desigualdades na ocupação da cidade, o adensamento e o aumento de estoques podem ser benéficos”, diz o arquiteto Cândido Malta, consultor do estudo. “Mas o planejamento deve induzir mudanças. A sociedade precisa cobrar um plano para que o crescimento não ocorra só de acordo com os interesses do mercado”, alerta o arquiteto Nabil Bonduk, professor da FAU-USP.

Para requalificar espaços, o instrumento urbanístico mais apropriado são as Operações Urbanas, 13 delas já previstas no Plano Diretor atual. Outras duas – Terminal Logístico Fernão Dias e Amador Bueno – foram incluídas no plano a ser revisto. Na Operação Urbana Rio Verde-Jacu, na zona leste, por exemplo, está prevista ria cação de 3,6 milhões de estoques de m² para incentivar o adensamento na região. Além disso, há criação de incentivos fiscais e de uma rede de ensino profissionalizante para incentivar o estímulo de empregos. “A Prefeitura vai acertar se as ações forem pensadas tendo em vista a rede de transporte público na cidade”, avalia Heloísa Proença, consultora do Plano Integrado de Transportes Urbanos.

A falta de estoques à disposição da Prefeitura ocorreu porque o cálculo no Plano Diretor em vigor foi feito em cima de tendências do mercado. O arquiteto e urbanista Jorge Wilheim, um dos formuladores do Plano, explica que foram analisadas as tendências do mercado na década de 1990. A Vila Leopoldina, na zona oeste, por exemplo, acabou recebendo estoque de menos. “Era o instrumento que tínhamos à época e por isso a revisão é necessária. Desde que a capacidade dos transportes seja respeitada.”

A coordenadora do Defenda São Paulo, Lucila Lacreta, ressalta que os estoques atuais já foram suficientes para tornar o trânsito caótico em toda a região sul e oeste, que inclui Vila Leopoldina e Morumbi. “Os congestionamentos são gigantes. A qualidade de vida na cidade vai piorar ainda mais com o adensamento geral que se pretende fazer em São Paulo.”

Comerciantes da Santa Ifigênia acusam projeto de ‘leiloar’ a cidade para iniciativa privada

FELIPE GRANDIN, JORNAL DA TARDE (JT)

felipe.grandin@grupoestado.com.br
Comerciantes e trabalhadores da Rua Santa Ifigênia, no centro de São Paulo, protestaram ontem contra o projeto de lei do prefeito Gilberto Kassab (DEM) que regulamenta a concessão urbanística e a aplica na região chamada de Nova Luz. Os grupos que participaram da manifestação tentarão barrar a proposta na Justiça, pois a julgam uma tentativa de ‘leiloar’ a cidade. Eles caminharam em passeata até a Câmara Municipal, onde participaram de uma audiência pública para a discussão do PL 87/2009, enviado pela Prefeitura no dia 19.

Inédita no País, a concessão urbanística é um mecanismo que transfere à iniciativa privada, mediante licitação, a prerrogativa de comprar terrenos e imóveis, mesmo ocupados, e executar as desapropriações mediante pagamento aos proprietários. Em contrapartida, as concessionárias ajudam a Prefeitura a executar melhorias urbanísticas.

A Associação de Comerciantes do Bairro da Santa Ifigênia (ACSI), em conjunto com outras entidades da sociedade civil, entrará com representação no Ministério Público para barrar a proposta. Segundo eles, o projeto de lei fere a Constituição Federal ao passar para a iniciativa privada uma prerrogativa do poder público, a desapropriação de imóveis.

“Vamos usar todos os mecanismos legais para impedir que (o projeto) vá adiante”, afirma o diretor da ACSI Paulo Garcia. “Esse projeto recria a figura das sesmarias, extintas em 1822. A empresa vai poder dividir a área em lotes e revendê-los antes de fazer qualquer investimento.”

Segundo Garcia, a proposta pode enxugar até 50 mil postos de trabalho na região, que tem cerca de 5 mil estabelecimentos comerciais e movimenta R$ 2 bilhões por ano. “Todos acabarão obrigados a vender seus pontos a preço de banana para as incorporadoras. A Prefeitura vai, praticamente, transmitir às empresas algo que não é dela, a propriedade dos terrenos”, completa.

Os manifestantes fizeram o percurso entre o centro de comércio e a Câmara a pé, guiados por um caminhão de som e levando bandeiras do Sindicato dos Comerciários e da União Geral dos Trabalhadores (UGT). Segundo a Polícia Militar (PM), o ato reuniu cem pessoas. Para os organizadores do evento, o número chegou a 400. A passeata ocupou a Avenida Ipiranga no sentido bairro, provocando lentidão no trânsito. O protesto correu de forma pacífica e foi monitorado pela PM .

A manifestação se estendeu à audiência pública e a pressão acabou sensibilizando alguns parlamentares. O vereador Carlos Apolinário (DEM) – presidente da Comissão de Política Urbana, que convocou a audiência – afirmou ser a favor de de retirar a região da Santa Efigênia da lista de áreas passíveis de desapropriação. “Acho que eles têm razão. Do ponto de vista técnico, não há nenhum problema”. Apolinário também é favorável a separar a regulamentação a concessão urbanística do Projeto Nova Luz.

Já o relator da comissão e líder do governo José Police Neto (PSDB) afirmou ser contra a separação dos projetos e a retirada da Santa Efigênia. “Não é um cheque em branco porque não estamos criando nenhuma regra nova, apenas regulamentando o que já está previsto em lei”. Segundo o vereador, o relatório será concluído em 48 horas e o projeto deve ser votado em 10 dias. O Projeto Nova Luz abrange uma área de 225 hectares (2,25 milhões de metros quadrados) onde fica a Cracolândia.

Conselheiros do histórico Parque Independência querem preservá-lo

Vitor Hugo Brandalise – O Estado SP

Altar da Pátria, berço da Nação. As pomposas definições fazem referência ao lugar onde o Brasil nasceu como país, às margens do Riacho do Ipiranga, em 7 de setembro de 1822. Pois hoje, no Parque Independência – criado em 1922 na beira do mesmo córrego -, na zona sul de São Paulo, exemplos sem pompa nenhuma saltam aos olhos: estátuas de bronze quebradas, infiltrações na cripta onde está o túmulo de d. Pedro I, balaústres e bebedouros do início do século deteriorados. E o célebre córrego, além de poluído, está repleto de entulho.

Preocupados com a situação do parque, membros do seu próprio Conselho Gestor entraram com representação no Ministério Público, pedindo instauração de inquérito em prol da preservação dos bens, tombados nas esferas municipal, estadual e federal. No documento, eles ressaltam a “piscina” formada pelo afundamento do piso envoltório ao monumento e a deterioração das estátuas de bronze que o compõem – das oito espadas que empunham os membros da comitiva de d. Pedro I, representados na obra do italiano Ettore Ximenes, três foram roubadas e as outras cinco estão quebradas. Também se queixam da transformação de balaústres originais do início do século passado em pilha de entulho, além dos problemas de infiltração na cripta imperial e das trincas ao longo da murada que circunda o parque.

“Não é um parque qualquer. Com a importância do fato histórico que ele homenageia, deve ser tratado com mais respeito, como patrimônio de todo brasileiro”, afirma o advogado Eduardo Augusto Pinto, um dos 18 conselheiros do parque e autor da representação. Para o conselheiro, a deterioração também é resultado da precária vigilância no local – hoje, para vigiar os 161.300 m² do parque, há apenas 14 vigilantes. “Com esse número, impossível proteger o espaço todo.”

O Ministério Público, segundo o promotor Marcos Lúcio Barreto, da 5ª Promotoria do Meio Ambiente do Estado de São Paulo, vai pedir aos órgãos de proteção ao patrimônio do Estado e município – Condephaat e Conpresp – que enviem equipes técnicas para investigar as denúncias. Após a elaboração dos laudos, ele decidirá se haverá necessidade de abertura de inquérito civil.

A administração do parque admite os problemas e diz que, desde 2005, informa a Secretaria do Verde sobre falhas na estrutura. “Desde que a gestão teve início, notifiquei o Depave-5 (unidade da secretaria responsável por preservação e manejo em parques) diversas vezes, mas há de se entender a dificuldade de promover reformas em estruturas tombadas em três esferas”, afirma o administrador do parque, Daniel Varela.

Ele ressalta, porém, que já há projeto para restauração nos bebedouros e na balaustrada da Praça Cívica, num termo de cooperação entre a Secretaria do Verde e a entidade Museu a Céu Aberto (MCA) – nos mesmos moldes em que foi promovido o restauro das fontes do Parque e do Monumento à Independência, em 2004. Mas, segundo a direção da própria MCA, somente restaurar não basta. “O exemplo do Monumento à Independência é claro: foram investidos R$ 900 mil pela iniciativa privada para reformá-lo em 2004 e já está pior do que antes”, afirma o presidente da MCA, Paulo Solano Pereira.

A Secretaria da Cultura também admite o mau estado do monumento – atualmente, trabalha na restauração das esculturas em bronze. Segundo a Assessoria de Imprensa do órgão, um diagnóstico dos problemas foi finalizado na semana passada e o restauro das peças terá início no primeiro semestre de 2009. As infiltrações na Cripta Imperial, segundo o órgão, foram corrigidas no início do ano – funcionários do local, porém, afirmam que ainda há quatro pontos de infiltração.

A Secretaria do Verde, responsável pelo restante do parque, afirma que projetos de sinalização – outra reclamação do Conselho Gestor – e de reforma nos bancos da praça estão em desenvolvimento. Quanto aos entulhos no Ipiranga, segundo a Secretaria de Infra-Estrutura Urbana, responsável pela canalização do córrego, técnicos farão uma vistoria no local ainda nesta semana.