De Olho na Bolsa

Daniele Camba – VALOR

Processo consistente de queda da taxa de juros, pacote de medidas do governo de estímulo ao setor e déficit habitacional historicamente alto. Esse tripé forma o cenário ideal para o crescimento das construtoras no país e, consequentemente, para suas ações. Depois de sofrerem muito em 2008 com a crise internacional, esses papéis neste ano registram valorizações relevantes, em parte refletindo o terreno fértil para o setor. No ano até sexta-feira, o Índice Imobiliário (Imob), formado pelas ações de maior liquidez das construtoras, acumula alta de 80,07%, mais do que o dobro da valorização de 36,81% do Índice Bovespa no mesmo período.

Alguns papéis registram altas de mais de 100% neste ano. As ações ordinárias (ON, com direito a voto) da Tenda, por exemplo, já subiram 221,55%, as ON da MRV se valorizaram 169,71% e as ON da Helbor, 117,95% . Apesar desse desempenho, a expectativa é que os papéis ainda tenham potencial para novos movimentos de alta. “As ações ainda precisam subir para compensar toda a queda do ano passado; além disso se espera que as construtoras entreguem resultados crescentes neste e nos próximos anos”, diz o sócio da Polo Capital Marcos Duarte.

Os papéis de construtoras tiveram quedas significativas no ano passado. As ON da Tenda caíram 88,68%, as da MRV se desvalorizaram 74,18% e as da Helbor, 75,80%. As ofertas iniciais (IPOs, em inglês) das construtoras ocorreram nos últimos anos, quando o mercado ainda estava no auge, e a grande maioria a preços altos. Os investidores estrangeiros foram os grandes compradores dos papéis. No entanto, com a crise, eles se desfizeram em massa desses ativos, embolsaram os ganhos e voltaram para os seus países.

Neste momento em que a crise parece dar uma trégua, mais uma vez são os investidores internacionais que apostam as fichas no cenário promissor das construtoras. “São eles principalmente que estão comprando as ações, enquanto o brasileiro olhou muito, agiu pouco e agora chupa o dedo vendo o quanto elas já subiram”, diz Duarte. Ele, no entanto, pegou carona com os estrangeiros e colocou nos fundos da Polo ações de dez construtoras que caíram muito e apresentam boas perspectivas. “Comprando um leque de papéis, eu acabo diluindo o risco de possíveis perdas”, diz o gestor. Os fundos da Polo têm hoje entre 4% e 15% do capital social dessas companhias.

Na opinião de Duarte, um dos temores do investidor local é que os ativos, como terrenos e prédios, estejam lançados por valores inflados dentro dos balanços das companhias. No entanto, nos últimos meses, várias construtoras venderam bens pelo valor patrimonial ou acima, o que comprova que os preços nas demonstrações financeiras não eram irreais, explica Duarte.

Juros na veia

Motivos não faltam para imaginar que as construtoras terão anos de crescimento pela frente, mas um dos mais importantes, sem dúvida, é o recente processo de queda da taxa de juros. Uma boa parte da venda de imóveis depende dos financiamentos imobiliários de longo prazo, que são altamente impactados pela baixa da Selic. “Um financiamento de 10 anos, com Taxa Referencial (TR) mais 8% ao ano é algo que nunca tinha se visto e hoje já existe”, lembra o gestor da Polo. O financiamento imobiliário no Brasil ainda é incipiente. Aqui as hipotecas representam cerca de 3% do Produto Interno Bruto (PIB), enquanto nos EUA são 70%, afirma Duarte. Os reflexos positivos do pacote de medidas do governo de estímulo ao setor também já podem ser sentidos, com um aumento de demanda por imóveis, o que deve provocar a continuidade de crescimento da receita das companhias. “As vendas atuais só irão se refletir integralmente nos balanços das construtoras daqui dois ou três anos, quando os imóveis forem entregues; os bons resultados que as companhias apresentam agora ainda são das vendas feitas anos atrás”, diz Duarte.

Daniele Camba é repórter de Investimentos

E-mail: daniele.camba@valor.com.br

Programa habitacional popular tira construtoras do anonimato

Daniela D’Ambrosio, de São Paulo – VALOR

Elas estão longe dos holofotes. Menos conhecidas e sem ações em bolsa, empresas como Cury, Direcional, Mudar e Patrimônio não estão na mira dos analistas e investidores, mas sentem a engrenagem girar na mesma proporção e velocidade que as companhias abertas beneficiadas pelo programa habitacional do governo. Com mais ou menos tempo de estrada, essas empresas já atuavam na baixa renda – segmento que ganhou todas as atenções do setor – e aproveitam a demanda praticamente garantida para ganhar mercado e aumentar a receita.

Assim como as grandes, precisaram sentar e refazer as contas. O cenário preto-e-branco do início do ano ganhou colorido diferente, desafiador até. A Direcional Engenharia, de Minas Gerais, lançou R$ 710 milhões no ano passado e começou o ano planejando ficar no mesmo patamar ou até menos. Já reviu a meta para R$ 1 bilhão. “O plano pode ser revisto para cima de novo de acordo com a demanda”, diz Ricardo Ribeiro, membro da segunda geração da família que fundou a empresa há 28 anos.

A Patrimônio, empresa de São Paulo, criada há 14 anos, entrou em 2008 prevendo uma redução de um terço dos lançamentos – que em 2008 somou R$ 650 milhões. Voltou aos R$ 650 milhões e para 2010, quando imagina que terá mais projetos nesse programa, já fala na ambiciosa cifra de R$ 1 bilhão em lançamentos.

A mais antiga delas, a Cury, também paulista, com 47 anos, muda de dimensão. A empresa, que lançou 4 mil unidades em 2008, já tem 17 mil unidades em processo de aprovação. Fábio Cury aproveita a experiência herdada do pai, já falecido, em programas como a antiga Cohab, e os recentes CDHU e plano PAR (Plano de Arrendamento Residencial) da Caixa para sair na frente. A empresa já assinou carta de intenções com a prefeitura de Guarulhos e com a CEF para o lançamento de 12 mil unidades.

A caçula desse grupo, a carioca Mudar, ganhou fama depois de investir mais de R$ 6 milhões em merchandising no programa do Gugu, no SBT. O empresário Augusto Martinez virou celebridade entre garçons, frentistas e atendentes, e aproveita que a marca ficou conhecida nas classes C e D para vender seus imóveis. Pretende lançar 4 mil unidades este ano, 60% acima do ano passado.

Como as grandes, também encontram desafios – o maior deles é capital para financiar o crescimento. “O entrave era e continua sendo capital de giro”, afirma Martinez, da Mudar, o mais cético em relação ao pacote. “Para crescer, é preciso de dinheiro e esse gargalo continua porque o financiamento é escasso”. O subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida vai para o comprador do imóvel e não para a construtora. A linha de crédito de R$ 3 bilhões para capital de giro criada no final do ano passado foi modificada por conta da pressão das construtoras, mas o dinheiro ainda não começou a ser liberado.

A burocracia da Caixa também é apontada como um entrave, problema já sinalizado entre as empresas com ação em bolsa, sobretudo após uma greve. “Embora haja disposição, a Caixa já tinha gargalos e a grande dúvida é como o plano será operacionalizado”, diz Jorge Yamaniski Filho, dono da Patrimônio. “A análise dos projetos tem sido demorada”.

A concorrência com as grandes é acirrada. Mesmo quem só fazia lançamentos eventuais nessa área agora se debruça em projetos populares e já muda completamente a estratégia, como a Rossi Residencial. Mais ágeis e com menos despesas administrativas, essas empresas parecem não se não se intimidar. “Conhecemos os donos de terrenos em regiões periféricas, o que faz toda a diferença nesse momento”, diz Cury.

Embora tenham porte médio e pequeno, conseguiram fechar parcerias importantes nos últimos anos. A Cyrela fez uma joint venture e comprou 50% da Cury em julho de 2007. O fundo de private equity Tarpon é dono de 25% da Direcional desde março de 2008.

O crescimento nas vendas deve ter impacto no aumento da estrutura e nos empregos dessas companhias. A Direcional, que não terceiriza a construção e emprega os funcionários das obras, deve sair de 3 mil empregados para até 5 mil no fim do ano. “A engenharia, que é o mais importante devido à redução de custos e novas tecnologias, vai dobrar de tamanho”, diz Cury, que hoje emprega 40 engenheiros.

Ao contrário das maiores, essas construtoras estão mais ativas na faixa de até três salários mínimos, que representa 60% do pacote ou R$ 20 bilhões e onde o subsídio para o comprador é praticamente integral. A Cury irá lançar 8 mil unidades. A Direcional já tem um projeto aprovado no Rio e outros dois – em Belo Horizonte e Brasília – em análise. A Patrimônio terá quatro projetos, dois já aprovados.